Een huis kopen of huren? Waar moet je rekening mee houden?

Op het eerste gezicht pleit alles momenteel voor het kopen van een eigen woning, of het nu een huis of een appartement is. De rente staat historisch laag, wat betekent dat een goed onderhandelaar aan zeer voordelige tarieven een lening kan afsluiten bij zijn bank. Dat huis of appartement lijkt in de huidige omstandigheden bovendien een goede investering te zijn, want vastrentende waarden (obligaties, kasbons, spaarrekeningen, enzovoort) brengen toch niets meer op. Het kan dus interessant zijn om eens rond te snuffelen op de vastgoedmarkt. Maar die vastgoedmarkt is ergens ook wel een leeuwenkuil geworden, precies vanwege die lage rentetarieven. Van het goedkope geld ziet de man in de straat meestal alleen de voordelen, de nadelen worden over het hoofd gezien. Maar ze zijn wel degelijk aanwezig.

Jij bent namelijk niet de enige die op zoek is naar koopjes op de vastgoedmarkt. De vraag naar huizen of appartementen is door het dak gevlogen en dan spelen uiteraard de wetten van vraag en aanbod. Als de vraag hoog is, zullen de prijzen logischerwijs stijgen. En dat is dus ook gebeurd, de prijzen zijn al jarenlang gestegen. Jan en alleman is op zoek naar rendement op zijn spaargeld en de vastgoedmarkt is één van de weinige plaatsen waar nog een relatief aantrekkelijk rendement te realiseren valt.

Open en bloot

De banken gespecialiseerd in vermogensbeheer klagen dan ook steen en been over klanten die weglopen en hun geld in vastgoed investeren. Wanneer iedereen hetzelfde doet - namelijk huizen, appartementen of bouwgronden kopen - zijn er al snel geen koopjes meer te doen. Is onze vastgoedmarkt een zeepbel geworden? De vraag stellen is makkelijk, het antwoord geven een stuk moeilijker. Want goedkoop en duur zijn relatieve begrippen. Er is niemand die open en bloot durft te zeggen dat vastgoed momenteel duur is, maar dat zou stilaan wel degelijk het geval kunnen zijn, aldus de financiële experten. De kandidaat-koper loopt zodoende de kans dat hij te veel betaalt wanneer hij nu beslist om te kopen.

Aan keuze is zeker geen gebrek, want iedereen lijkt wel in de ban van de grote bouwwoede te zijn. Overal in steden en dorpen zijn vastgoedontwikkelaars aan de slag om nieuwe projecten te ontwikkelen. Op sommige plaatsen dreigt een overaanbod, zeker in een aantal populaire centrumsteden. Veel beleggers laten obligaties en aandelen in de steek om te investeren in vastgoedprojecten aan steeds hogere prijzen. Cycli in het vastgoed hebben een lange duurtijd, die wel een kwart eeuw kan beslaan. De huidige periode van hoogconjunctuur duurt nu al jaren, maar de daaropvolgende periode van afkoeling kan eveneens van lange duur zijn. De vraag moet dan ook gesteld worden of het moment rijp is om een huis of appartement te kopen. Huren als alternatief is zeker de moeite van het bekijken waard. Bovendien is er in sommige gevallen sprake van zachte dwang, want niet iedereen krijgt de kans om het huis van zijn of haar dromen te kopen.

Woonkrediet

Niet alleen de hoge prijzen dwingen kandidaat-kopers tot enige mate van voorzichtigheid, in de praktijk blijkt het ook vaak moeilijk om aan een lening te geraken. Dat geldt op de eerste plaats voor gescheiden mensen, andere alleenstaanden of jongeren die nog niet lang aanwezig zijn op de arbeidsmarkt. Zonder steun van de ouders wordt het moeilijk om nog iets te kopen. De bank verwacht een eigen inbreng die kan oplopen tot 30% en je kan van jongeren moeilijk verwachten dat ze dergelijke bedragen zomaar kunnen ophoesten.

Hier speelt mee dat het beslissingscentrum over het al dan niet toekennen van een woonkrediet in veel gevallen niet meer lokaal is. De kantoordirecteur die zijn klanten kent, heeft vaak weinig in de pap te brokken. Nochtans was het precies die bankdirecteur die zich wat soepeler opstelde bij het toekennen van leningen.

Schuldsaldo

Stel dat het woonkrediet toch in orde komt, dan kunnen er nog meer addertjes onder het gras verborgen zitten. Aan een goedkoop krediet zijn namelijk onverwachte nadelen verbonden. In ruil voor een laag rentetarief zal de klant mogelijk een aantal andere producten van de bank moeten afnemen. Dat kan een schuldsaldoverzekering zijn, maar de bank kan ook vragen dat de kandidaat-koper een zichtrekening opent. Mogelijk moeten zij ook een brandverzekering en eventueel andere producten van de bank in kwestie afnemen. Op die manier kan goedkoop uiteindelijk toch nog duurkoop worden...

Huren

Wanneer vadertje staat geld nodig heeft, kan de belasting op vastgoedbezit in een handomdraai fors opgetrokken worden.

Moet huren in de huidige omstandigheden de voorkeur krijgen? Experts geloven dat dit in bepaalde gevallen zeker zo is. Wie uit is op koopjes, kan beter een tijdje huren totdat de vastgoedmarkt zich corrigeert. Een correctie in de prijzen van huizen en appartementen kan scherpe vormen aannemen, zodat het huurgeld snel gerecupereerd kan worden wanneer een geplande aankoop wordt uitgesteld totdat de prijs is gecorrigeerd.

Wegwezen

Aan huren zijn uiteraard nog andere voordelen verbonden. Vooral mensen die kiezen voor een grote mobiliteit zullen liever huren dan kopen. Want een huis of appartement is niet altijd en overal even vlot verhandelbaar, zeker niet aan de gewenste prijs. En wie wil verhuizen, heeft vaak geen tijd te verliezen. Ook de factor ‘erven’ speelt een rol voor alleenstaanden of voor gezinnen zonder kinderen. Aan het doorgeven van vastgoed aan de volgende generatie is namelijk een fors prijskaartje in de vorm van erfenisrechten verbonden. Bovendien hoeven huurders niet bevreesd zijn voor een verhoging van het kadastraal inkomen.

Om te besluiten: een eensluidend advies over kopen of huren is moeilijk. Uiteindelijk is het de persoonlijke situatie die telt. Op basis van die situatie - en op geen andere - moet uiteindelijk de knoop doorgehakt worden. En toch: wie kiest voor de optie huren, kan in een latere fase toch een aankoop overwegen. Zoals we al zeiden: huren laat een zekere vorm van flexibiliteit toe.

Fiscaliteit rond woonbonus is ingewikkeld

Fiscaal kan het zeker interessant zijn om een eigen huis te kopen, de overheid stimuleert het verwerven van een eigen woning door het toekennen van belastingvoordelen.

Het voornaamste belastingvoordeel is uiteraard de welbekende woonbonus. Probleem is evenwel dat deze materie vrij ingewikkeld is, want de fiscaliteit is afhankelijk van de datum waarop het woonkrediet werd afgesloten. Bij de berekening van de woonbonus wordt zowel met de kapitaalaflossingen als met de betaalde intresten en premies voor levensverzekeringen rekening gehouden.

In het oude systeem - tot en met het aanslagjaar 2015 - was een fiscale vrijstelling van 2.280 euro voorzien voor de enige eigen woning. Dit bedrag kan verhoogd worden met 760 euro gedurende de eerste 10 jaar dat het krediet loopt en met 80 euro in geval van 3 kinderen ten laste op de datum van 1 januari na het afsluiten van de lening.

De kredieten afgesloten na 1 januari 2015 vallen onder een andere regeling. In Vlaanderen bedraagt de fiscale vrijstelling sindsdien 1.520 euro, eventueel verhoogd met de hierboven vermelde 760 en 80 euro. De aftrekbaarheid bedraagt 40%, met als extra de gemeentelijke opcentiemen.

Bron: Dossier Investeren in Vastgoed 2016
Overzicht