btw sloop/heropbouw: 6% btw bij aankoop door een investeerder om te verhuren?

Vanaf 1 juli 2025 wordt het opnieuw mogelijk om een heropgerichte woning aan te kopen aan het verlaagde btw-tarief van 6%. Maar geldt deze regeling ook wanneer de koper een investeerder is die de woning nadien wenst te verhuren?

Volgens de huidige ontwerpteksten is het antwoord: ja, op voorwaarde dat de woning gedurende minstens 15 jaar wordt verhuurd. Aangezien de wetgeving nog niet definitief werd goedgekeurd door de Kamer, blijft enige voorzichtigheid geboden.

Wat is vandaag al mogelijk?

Op dit moment kan men in de volgende situaties genieten van het verlaagde btw-tarief van 6%:

• De bouwheer is een natuurlijke persoon die instaat voor de sloop en heropbouw en zich vervolgens in de woning vestigt als enige en eigen woning. De maximale bewoonbare oppervlakte bedraagt 200 m².
• De bouwheer verhuurt de heropgerichte woning gedurende minstens 15 jaar aan een sociaal verhuurkantoor of woonmaatschappij.
• De bouwheer verhuurt de heropgerichte woning gedurende minstens 15 jaar op de private huurmarkt, met een maximale oppervlakte van 200 m².

Daarnaast blijven de overgangsmaatregelen met betrekking tot het afgeschafte regime voor leveringen geldig tot 1 juli 2025.

Wat verandert er vanaf 1 juli 2025?

De ontwerpteksten van de programmawet voegen de volgende situaties toe waarin de levering aan 6% btw mogelijk wordt:

• De verkoop van een heropgerichte woning aan een natuurlijke persoon die deze zal bewonen als enige en eigen woning, met een maximale oppervlakte van 175 m².
• De verkoop van een heropgerichte woning aan een natuurlijke of rechtspersoon die deze gedurende minstens 15 jaar zal verhuren aan een sociaal verhuurkantoor of woonmaatschappij.
• De verkoop van een heropgerichte woning aan een natuurlijke of rechtspersoon die deze gedurende minstens 15 jaar zal verhuren op de private huurmarkt, opnieuw met een maximale oppervlakte van 175 m².
• Een investeerder die de woning aankoopt met het oog op verhuren, zou dus onder deze voorwaarden kunnen genieten van het verlaagde btw-tarief. Dit blijft echter afhankelijk van de uiteindelijke goedkeuring van de teksten in de Kamer.

Controle op de naleving van de voorwaarden

De voorwaarde van 15 jaar verhuur zal worden gecontroleerd aan de hand van geregistreerde huurcontracten. Indien niet aan deze voorwaarde voldaan wordt, volgt een verplichting tot terugbetaling van het belastingvoordeel voor het jaar waarin de wijziging zich voordoet en voor de resterende looptijd, naar rato van een vijftiende per jaar. Dit behoudens overmacht.

Voorzichtigheid in communicatie

Gezien de teksten nog niet definitief zijn, is het aangewezen om hierover met de nodige omzichtigheid te communiceren. Er kunnen nog wijzigingen aangebracht worden tijdens het parlementaire proces. Alle toelichtingen zijn dan ook onder voorbehoud van definitieve goedkeuring.

Advies over de timing van de akte

Aangezien de regeling enkel geldt voor btw die opeisbaar wordt vanaf 1 juli 2025, is het aangeraden dat klanten hun notaris raadplegen over de mogelijke impact van de timing van het verlijden van de akte. In de huidige ontwerpteksten is hierover echter nog geen verdere toelichting opgenomen.

Bron: CIB