Onroerende voorheffing 2026: waarom uw belastingbrief zwaarder wordt dit jaar

De onroerende voorheffing stijgt in 2026 voor nagenoeg elke eigenaar in Vlaanderen. De oorzaak is tweeledig: de indexatiecoëfficiënt van het kadastraal inkomen gaat omhoog van 2,2446 naar 2,3, wat een automatische stijging van de belasting met ongeveer 2,5% veroorzaakt. Bovendien verhogen tal van gemeenten hun opcentiemen. Wie dit jaar zijn aanslagbiljet in de bus krijgt, betaalt dus in de meeste gevallen meer dan vorig jaar.

Hoe wordt de onroerende voorheffing berekend?

De onroerende voorheffing is een jaarlijkse belasting die u als eigenaar betaalt op uw onroerend goed. Ze wordt berekend op basis van het kadastraal inkomen (KI) van uw pand. Dat KI is een fictieve huurwaarde die het kadaster aan uw woning toekent en die dateert uit 1975. Omdat die referentiewaarden intussen ver van de realiteit staan, worden ze elk jaar geïndexeerd met een coëfficiënt die door de FOD Financiën wordt vastgesteld.

De berekening verloopt als volgt: het geïndexeerde KI vormt de grondslag voor de basisheffing, die in Vlaanderen 3,97% bedraagt. Op die basisheffing worden vervolgens de provinciale en gemeentelijke opcentiemen opgeteld. Elke gemeente bepaalt zelf hoeveel opcentiemen ze heft, waardoor de eindrekening van eigenaar tot eigenaar sterk kan verschillen, ook binnen dezelfde provincie.

Waarom stijgt de onroerende voorheffing in 2026?

De indexatiecoëfficiënt voor het kadastraal inkomen bedraagt in 2026 2,3. Vorig jaar was dat nog 2,2446. Concreet betekent dit dat het geïndexeerde KI van uw woning met ongeveer 2,5% toeneemt ten opzichte van 2025. Omdat de onroerende voorheffing rechtstreeks op dat geïndexeerde KI wordt berekend, stijgt ook het te betalen bedrag automatisch in dezelfde verhouding. Dit is geen politieke beslissing, maar een mechanisch gevolg van de jaarlijkse indexatie die de inflatie volgt.

Wat dit jaar extra opvalt, is dat de indexatiesprong samenvalt met financiële druk bij lokale besturen. Meer en meer gemeenten kozen ervoor om hun opcentiemen te verhogen, precies op het moment dat de automatische indexatie al voor een stijging zorgt. De combinatie van beide factoren zorgt ervoor dat de onroerende voorheffing voor sommige eigenaars dit jaar merkelijk zwaarder weegt.

Wat betekent dit concreet voor uw portomonnee?

Een rekenvoorbeeld verduidelijkt het verschil. Stel dat uw woning een kadastraal inkomen heeft van 1.000 euro. In 2025 was het geïndexeerde KI dan 2.244,60 euro (1.000 x 2,2446). In 2026 wordt dat 2.300 euro (1.000 x 2,3). Het verschil bedraagt 55,40 euro aan geïndexeerd KI. 

Hebt u recht op een vermindering van de onroerende voorheffing?

De Vlaamse regelgeving voorziet een aantal verminderingen op de onroerende voorheffing waarvoor u als eigenaar in aanmerking kunt komen. De bekendste zijn de vermindering voor kinderen ten laste en de vermindering voor bescheiden woningen. Wie een kind ten laste heeft en de woning als gezinswoning gebruikt, heeft recht op een vermindering van de belasting. Andere verminderingen gelden voor personen met een handicap, voor eigenaars wier woning onbewoonbaar is verklaard of voor wie een sociale lening heeft afgesloten.

Belangrijk: de meeste verminderingen worden niet automatisch toegekend. U moet ze zelf aanvragen bij de Vlaamse Belastingdienst. Als u nooit heeft nagegaan of u in aanmerking komt, is dit een goed moment om dat te doen. Meer informatie vindt u op vlaanderen.be of via de Vlaamse Belastingdienst.

Kan ik bezwaar indienen tegen mijn aanslagbiljet?

Wie het niet eens is met de aanslag, kan bezwaar indienen bij de Vlaamse Belastingdienst. Dat kan nuttig zijn wanneer het kadastraal inkomen van uw pand onjuist lijkt, bijvoorbeeld na een waardevermindering door schade of onterechte toewijzing. Let wel: u kunt geen bezwaar indienen louter omdat de onroerende voorheffing gestegen is door de jaarlijkse indexatie. Dat is een wettelijk vastgelegd mechanisme. De bezwaartermijn en de precieze procedure staan vermeld op uw aanslagbiljet. 

Wat u als eigenaar nu best doet

De aanslagbiljetten voor de onroerende voorheffing worden in Vlaanderen vanaf het begin van mei verstuurd door de Vlaamse Belastingdienst. U heeft dus nog enkele weken om uw situatie te beoordelen. Controleer uw kadastraal inkomen, ga na of u in aanmerking komt voor verminderingen en volg de opcentiemen van uw gemeente op via de officiële bekendmakingen.

In onze praktijk als vastgoedkantoor in Limburg merken we dat eigenaars de onroerende voorheffing vaak als een vaststaand gegeven beschouwen. Toch is het jaarlijks de moeite om even stil te staan bij uw situatie, zeker als er ondertussen iets is veranderd aan uw eigendomssituatie of gezinssamenstelling. Niet elk voordeel wordt automatisch toegekend, en een aanvraag die u vergeet, is een besparing die u misloopt.

Bent u van plan om uw vastgoed dit jaar te verkopen of bij te kopen? Houd er dan rekening mee dat de onroerende voorheffing bij een verkoop wordt verdeeld tussen koper en verkoper op basis van de datum van de notariële akte. Die verrekening gebeurt via de notaris bij het verlijden van de akte.

FAQ's

Waarom is mijn onroerende voorheffing gestegen in 2026?
De onroerende voorheffing stijgt in 2026 omdat de indexatiecoëfficiënt van het kadastraal inkomen is verhoogd van 2,2446 naar 2,3. Dit zorgt automatisch voor een stijging van het geïndexeerde kadastraal inkomen met circa 2,5%. Bovendien verhogen tal van gemeenten hun opcentiemen, wat de eindrekening verder opdrijft.

Hoe wordt de onroerende voorheffing in Vlaanderen berekend?
De onroerende voorheffing wordt berekend op het geïndexeerde kadastraal inkomen van uw woning. De Vlaamse basisheffing bedraagt 3,97% van dat geïndexeerde KI. Daarbovenop komen de provinciale en gemeentelijke opcentiemen, die per gemeente verschillen.

Kan ik bezwaar indienen tegen mijn aanslag voor de onroerende voorheffing?
Ja, u kunt bezwaar indienen bij de Vlaamse Belastingdienst indien uw kadastraal inkomen onjuist is, bijvoorbeeld door schade of een onterechte toewijzing. Bezwaar indienen louter vanwege de jaarlijkse indexatie is niet mogelijk. De bezwaartermijn staat vermeld op uw aanslagbiljet.

Heb ik recht op een vermindering van de onroerende voorheffing?
In Vlaanderen bestaan er verminderingen voor gezinnen met kinderen ten laste, personen met een handicap, eigenaars van bescheiden woningen en voor wie een sociale lening heeft afgesloten. De meeste verminderingen worden niet automatisch toegekend en moeten worden aangevraagd bij de Vlaamse Belastingdienst.

Auteur: Marc Swevers
Erkend Vastgoedmakelaar-Bemiddelaar BIV 502259
Oprichter - Bestuurder