Wat kopen in 2026 écht kost: alle kosten bovenop de aankoopprijs

Koopt u in 2026 een bestaande woning in Vlaanderen als uw enige eigen woning, dan betaalt u bovenop de aankoopprijs ongeveer 5 tot 6 procent aan bijkomende kosten. Op een woning van 350.000 euro komt dat neer op zo'n 18.000 euro. Valt uw aankoop onder het standaardtarief van 12 procent registratierechten, dan loopt dat op tot 15 procent of meer. Die kosten kunt u bovendien meestal niet mee lenen. U betaalt ze uit eigen middelen, op de dag dat de akte wordt verleden. In dit artikel zetten we elke kostenpost op een rij, met een concreet rekenvoorbeeld en de posten die kopers structureel over het hoofd zien.

Welke kosten komen er bovenop de aankoopprijs van een woning?

De bijkomende kosten vallen uiteen in drie groepen. Eerst zijn er de kosten die u sowieso bij de notaris betaalt: de registratierechten en het notarisereloon met de bijhorende akte- en opzoekingskosten. Daarnaast komen de financieringskosten, met de hypotheekakte als grootste post. En tot slot is er een derde groep die zelden in een simulatie opduikt, maar die uw budget wel degelijk raakt: de renovatieverplichting, keuringen, verzekeringen, de verhuis en de inrichting.

In onze praktijk als vastgoedmakelaar in Vlaanderen merken we dat vooral die derde groep voor verrassingen zorgt. Kopers rekenen hun dossier scherp door tot aan de akte en vergeten dat het daar niet stopt.

Hoeveel registratierechten betaalt u in 2026?

Het verkooprecht, in de volksmond de registratierechten, is doorgaans de zwaarste post. Voor de aankoop van uw enige eigen woning bedraagt het tarief in 2026 2 procent van de aankoopprijs. Voor alle andere aankopen, zoals een tweede verblijf, een investeringspand, een bouwgrond of een garage, geldt het standaardtarief van 12 procent. Op een woning van 350.000 euro is dat het verschil tussen 7.000 euro en 42.000 euro.

Let op: sinds 1 januari 2026 zijn de voorwaarden voor het 2 procent-tarief verstrengd via het Programmadecreet bij de Vlaamse begroting. U moet als natuurlijk persoon in zuivere volle eigendom kopen, u binnen drie jaar domiciliëren op het adres én er minstens één jaar ononderbroken ingeschreven blijven. Voldoet u niet, dan vordert de Vlaamse Belastingdienst het verschil met 12 procent na. Bedraagt de aankoopprijs maximaal 220.000 euro (240.000 euro in de kernsteden), dan krijgt u bovendien een rechtenvermindering van 1.867 euro.

Bij een nieuwbouwwoning verandert het plaatje volledig: daar betaalt u 21 procent btw op de constructiewaarde en 12 procent registratierechten op de grondwaarde. Bij sloop en heropbouw is onder voorwaarden 6 procent btw mogelijk.

Hoeveel bedragen de notariskosten bij een aankoop?

Het ereloon van de notaris is wettelijk vastgelegd via een degressief barema (KB van 16 december 1950). Hoe hoger de aankoopprijs, hoe lager het percentage op de bovenste schijven. Elke notaris rekent voor dezelfde akte exact hetzelfde aan, dus vergelijken op prijs heeft weinig zin. Op dat ereloon komt 21 procent btw.

Daarnaast rekent de notaris akte- en opzoekingskosten aan: het kadastraal uittreksel, de stedenbouwkundige inlichtingen, het bodemattest, de opzoekingen bij het kantoor Rechtszekerheid en de registratie van de akte zelf. Sinds de hervorming van 2023 geldt er voor wie een enige eigen woning koopt bovendien een korting op het ereloon van de aankoopakte en op dat van de kredietakte.

Voor een woning van 350.000 euro komt u zo doorgaans uit tussen 3.500 en 4.500 euro aan totale notariskosten, registratierechten niet meegerekend. 

Wat kost de hypotheekakte?

Wie met een woonkrediet financiert, krijgt een tweede notariële akte. Die kost meer dan de meeste kopers denken, omdat er opnieuw belastingen aan te pas komen. Op het geleende bedrag, verhoogd met de zogenaamde aanhorigheden van ongeveer 10 procent, betaalt u 1 procent registratierecht en 0,30 procent hypotheekrecht. Daar bovenop komen het ereloon van de notaris, de retributie voor de hypothecaire inschrijving en de administratieve kosten.

Bij een lening van 300.000 euro rekent u dus al snel op 6.000 tot 7.500 euro voor de hypotheekakte alleen.

De bank zelf voegt daar nog dossierkosten aan toe (wettelijk begrensd) en de kosten van het schattingsverslag, doorgaans tussen 150 en 350 euro. 

Rekenvoorbeeld: een woning van 350.000 euro

Stel dat u in 2026 een bestaande woning koopt van 350.000 euro als uw enige eigen woning, en dat u 300.000 euro leent.

Kostenpost	Indicatief bedrag
Verkooprecht (2%)	7.000 euro
Notariskosten aankoopakte (ereloon, btw, opzoekingen)	± 4.000 euro
Hypotheekakte (registratierecht, hypotheekrecht, ereloon, retributie)	± 6.750 euro
Dossier- en schattingskosten bank	± 700 euro
Totaal bovenop de aankoopprijs	± 18.450 euro

Alle bedragen zijn indicatief en gelden voor 2026. Vraag uw notaris steeds een raming op maat vóór u het compromis tekent. Daar heeft u recht op.

Welke kosten vergeten kopers structureel?

De renovatieverplichting

Koopt u een woning met EPC-label E of F, dan bent u als koper verplicht die te renoveren tot minstens label D. Voor aankopen vanaf 1 januari 2026 werd die termijn verlengd van vijf naar zes jaar. Het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap controleert dat aan de hand van een nieuw EPC. Haalt u het label niet, dan riskeert u een administratieve boete tussen 500 en 5.000 euro, én krijgt u alsnog een nieuwe termijn opgelegd. 

Dat is geen kleine post. Isolatie, beglazing en een nieuwe warmteopwekker samen lopen vlot op tot tienduizenden euro's. Wie een pand met een zwak label koopt, houdt daar best van bij het bod rekening mee. De Mijn VerbouwPremie en de Mijn VerbouwLening blijven de belangrijkste steunmaatregelen, maar de aparte EPC-labelpremie werd begin 2026 stopgezet.

Keuringen en attesten

De verkoper betaalt het EPC, het bodemattest, het asbestattest en de elektrische keuring. Is het keuringsverslag niet conform, dan verschuift het probleem wel naar u: als koper heeft u achttien maanden om de installatie in orde te brengen en opnieuw te laten keuren. Reken op enkele honderden tot enkele duizenden euro's, afhankelijk van de staat van de installatie.

Verzekeringen en belastingen

Uw bank zal een schuldsaldoverzekering en een brandverzekering vragen. De premie van de schuldsaldoverzekering hangt sterk af van uw leeftijd en gezondheid, en wordt vaak in één keer betaald bij het afsluiten van het krediet. Daarnaast verrekent de notaris de onroerende voorheffing pro rata: u betaalt de verkoper het deel van het lopende jaar terug vanaf de datum van de akte.

Appartement of verhuis

Koopt u een appartement, informeer dan bij de syndicus naar het werkkapitaal, het reservekapitaal en de geplande werken aan de gemene delen. Een gestemde gevelrenovatie kan uw budget stevig aantikken. En tot slot: de verhuis zelf, de aansluiting van de nutsvoorzieningen, een nieuwe keuken of vloeren. Klanten vragen ons regelmatig hoeveel ze daarvoor moeten reserveren. Ons advies is om minstens 5.000 euro achter de hand te houden, ook wanneer de woning instapklaar lijkt.

Hoeveel eigen inbreng heeft u nodig?

Dit is de vraag die het vaakst terugkomt, zeker bij jonge kopers. Banken financieren doorgaans 80 tot 90 procent van de aankoopwaarde, en de bijkomende kosten worden in de regel niet mee gefinancierd. Voor een woning van 350.000 euro betekent dat een eigen inbreng van ongeveer 35.000 euro, plus de 18.000 euro aan kosten. Samen dus zo'n 53.000 euro.

Sommige banken zijn soepeler voor starters met een sterk dossier, maar vertrek daar niet van. In onze praktijk zien we dat kopers die vooraf correct rekenen, sneller en met meer zelfvertrouwen bieden. Wie pas bij de bank ontdekt dat er 18.000 euro ontbreekt, verliest kostbare tijd en soms de woning.

Conclusie: reken de kosten bovenop de aankoopprijs mee vanaf dag één

De aankoopprijs is nooit de eindprijs. Wie in 2026 een woning koopt in Vlaanderen, telt bij een 2 procent-aankoop ongeveer 5 tot 6 procent aan kosten bovenop de aankoopprijs, en houdt daarnaast rekening met de renovatieverplichting, keuringen en inrichting. Bereken uw totale budget dus altijd van onder naar boven: eerst uw eigen middelen, dan de kosten, en pas daarna de prijsklasse waarin u realistisch kunt zoeken.

Met meer dan twintig jaar ervaring en 19 BIV-erkende vastgoedmakelaars in ons team begeleiden we kopers dagelijks door precies deze oefening. Loop gerust eens binnen in een van onze kantoren, of bekijk hier ons volledig aanbod. Overweegt u nieuwbouw, dan gelden er andere fiscale spelregels: die vindt u terug bij onze nieuwbouwprojecten.

FAQ's

Hoeveel kosten komen er bovenop de aankoopprijs van een woning in 2026?
Bij de aankoop van een enige eigen woning in Vlaanderen rekent u ongeveer 5 tot 6 procent van de aankoopprijs aan bijkomende kosten. Op een woning van 350.000 euro is dat zo'n 18.000 euro, verdeeld over registratierechten, notariskosten, de hypotheekakte en bankkosten. Bij het standaardtarief van 12 procent loopt dat op tot 15 procent of meer.

Hoeveel eigen inbreng heb ik nodig om een huis te kopen?
Banken financieren doorgaans 80 tot 90 procent van de aankoopwaarde en financieren de bijkomende kosten niet mee. Voor een woning van 350.000 euro betekent dat ongeveer 35.000 euro eigen inbreng plus 18.000 euro aan kosten, samen zo'n 53.000 euro.

Hoeveel bedragen de notariskosten bij de aankoop van een woning?
Het ereloon van de notaris is wettelijk vastgelegd via een degressief barema en is bij elke notaris identiek. Voor een woning van 350.000 euro komt u samen met de btw en de akte- en opzoekingskosten doorgaans uit tussen 3.500 en 4.500 euro, exclusief registratierechten.

Kan ik de aankoopkosten mee lenen bij de bank?
In de regel niet. De registratierechten, notariskosten en de kosten van de hypotheekakte betaalt u uit eigen middelen op de dag van de akte. Enkele banken maken uitzonderingen bij een sterk dossier, maar u vertrekt best van de veronderstelling dat u die kosten zelf inbrengt.

Auteur: Joke Debevere
Bestuurder - Chief HR Officer & Erkend Vastgoedmakelaar
Erkend Vastgoedmakelaar-Bemiddelaar BIV 511377