Datum van het compromis bepaalt uw registratierechten: zo behoudt u 2%

Wie in Vlaanderen nog 2% registratierechten wil betalen op de aankoop van een enige eigen woning, moet de onderhandse verkoopovereenkomst vóór 1 januari 2027 sluiten. Niet de datum van de notariële akte, maar de datum van het compromis bepaalt of u 2% betaalt of het nieuwe tarief van 3%. Let wel: volgens het standpunt van VLABEL geldt die overgangsregeling niet voor een wederkerige aankoop- en verkoopbelofte. Koopt of verkoopt u dit najaar, dan is de juridische vorm van uw overeenkomst dus minstens even belangrijk als de datum.

Waarom telt de datum van het compromis en niet die van de akte?

De Vlaamse regering trekt het verlaagd tarief voor de enige eigen woning vanaf 1 januari 2027 op van 2 naar 3%. Voor de overgang is volgens de nieuwsbrief van de Confederatie van Immobiliënberoepen (CIB) de datum van de verkoopovereenkomst doorslaggevend. Een onderhandse verkoopovereenkomst die vóór 1 januari 2027 werd gesloten, kan dus nog in aanmerking komen voor 2%, ook als de akte pas in 2027 passeert. Uiteraard moet u daarnaast voldoen aan de gewone voorwaarden voor het verlaagd tarief.

De logica daarachter is juridisch. Bij een compromis komt de koop tot stand zodra koper en verkoper akkoord zijn over het goed en de prijs. De notariële akte formaliseert die koop achteraf en maakt ze tegenstelbaar aan derden, maar de koop zelf bestaat al.

Dat is anders dan bij de verlaging naar 2% op 1 januari 2025. Toen was de datum van de authentieke akte bepalend. Ga er dus nooit van uit dat een tariefwijziging telkens hetzelfde ijkpunt hanteert.

Hoe bewijst u dat uw compromis vóór 1 januari 2027 werd gesloten?

Hier zit het venijn. Een onderhandse overeenkomst heeft tegenover derden, zoals de fiscus, niet automatisch een vaste datum. Wie een compromis op papier dateert op 20 december, heeft daarmee nog niet bewezen dat het ook echt op 20 december werd getekend.

Daarom wordt aan notarissen gevraagd om in de notariële verkoopakte een fiscale verklaring op te nemen, waarin wordt verklaard dat de verkoopovereenkomst vóór 1 januari 2027 werd gesloten. Bij gerede twijfel kan VLABEL bijkomende bewijsstukken opvragen. Volgens de CIB denkt men dan bijvoorbeeld aan het bewijs dat er vóór 1 januari 2027 een voorschot werd betaald. Ook de formele leningsaanvraag van de koper, ondertekend door de koper-lener en de financiële instelling, kan dienen als bewijs, net als de datum waarop de notaris met de voorbereidende opzoekingen voor de akte is gestart.

Voor akten die na 30 april 2027 worden verleden, zal VLABEL die bewijsstukken sowieso opvragen. Die datum is niet toevallig gekozen. Hij valt precies vier maanden na de jaarwisseling, de termijn waarbinnen een compromis normaal geregistreerd en de registratierechten betaald moeten zijn.

In de praktijk betekent dit dat u best zelf zorgt voor een sluitend spoor. Betaal het voorschot via overschrijving vóór het einde van het jaar en bewaar het rekeninguittreksel. Dien uw kredietaanvraag tijdig formeel in. En bezorg het getekende compromis meteen aan de notaris, zodat de opzoekingen nog in 2026 starten.

Eén ding spreekt voor zich, maar we zeggen het toch: een compromis antedateren om het oude tarief te behouden is fiscale fraude. VLABEL heeft net de instrumenten gekregen om dat te controleren.

Waarom geldt 2% niet bij een wederkerige aankoop- en verkoopbelofte?

Bij een wederkerige belofte verbindt de verkoper zich ertoe te verkopen en de koper zich ertoe te kopen. Het klinkt bijna hetzelfde als een compromis, maar juridisch is het dat niet. Bij zo'n belofte komt de koop doorgaans pas tot stand bij het verlijden van de authentieke akte. Het VLABEL-standpunt bevestigt dan ook dat de overgangsregeling niet geldt voor aankoop- en verkoopbeloftes. Passeert de akte in 2027, dan betaalt de koper 3%.

Dat onderscheid is niet nieuw. Bij eerdere hervormingen van het verkooprecht zagen we in onze praktijk als vastgoedmakelaar in Vlaanderen dat wederkerige beloftes net werden gebruikt om de datum van de koop bewust later te leggen. Toen daalde het tarief, en was een latere koopdatum voordelig. Nu stijgt het tarief, en werkt diezelfde constructie in het nadeel van de koper.

Hetzelfde geldt in grote lijnen voor een optie. Ook daar komt de koop pas tot stand wanneer de optie wordt gelicht. Meer over het verschil leest u in ons artikel over de onderhandse verkoopovereenkomst en de optie.

Wat met een aanvaard bod of opschortende voorwaarden?

Twee situaties verdienen extra aandacht. Een schriftelijk bod dat door de verkoper wordt aanvaard, kan burgerrechtelijk al een koop doen ontstaan. Of VLABEL de datum van zo'n aanvaarding ook als datum van de verkoopovereenkomst erkent, is niet uitdrukkelijk bevestigd. [TE VERIFIËREN: aanvaard bod als ijkpunt voor de overgangsregeling] Leg de koop dus hoe dan ook vóór 1 januari vast in een volwaardig compromis.

Bevat uw compromis een opschortende voorwaarde, zoals het verkrijgen van een woonkrediet, dan bestaat de koop wel, maar treedt ze pas in werking zodra de voorwaarde vervuld is. Bespreek dit vooraf met uw notaris.

Wat raden wij aan voor verkopen in oktober, november en december?

Ons advies is duidelijk. Laat in oktober, november en december elke verkoop doorgaan via een onderhandse verkoopovereenkomst, en niet via een wederkerige belofte. Dat beschermt de koper, maar ook de verkoper: een koper die plots 1% meer registratierechten moet betalen, is zelden een tevreden koper.

Wacht bovendien niet tot de laatste week van december. Rond de feestdagen werken banken, notariskantoren en kopers met verlofdagen, en een voorschot dat pas op 2 januari op de rekening staat, bewijst weinig. Wie half december tekent, heeft marge. De akte zelf mag daarna gewoon in 2027 passeren, binnen de gebruikelijke termijn van vier maanden.

Verkoopt u dit najaar? Dan kan de deadline in uw voordeel spelen, want heel wat kopers willen nog vóór de jaarwisseling tekenen. Een correct opgemaakt compromis met een aantoonbare datum is dan geen formaliteit, maar een verkoopargument.

Besluit

Voor de registratierechten bepaalt de datum van het compromis of u 2% of 3% betaalt. Alleen een onderhandse verkoopovereenkomst die aantoonbaar vóór 1 januari 2027 werd gesloten, komt in aanmerking voor het oude tarief. Een wederkerige belofte valt erbuiten, en VLABEL kan bewijs vragen, zeker voor akten na 30 april 2027.

Plant u dit najaar een aankoop of verkoop? Onze BIV-erkende vastgoedmakelaars zorgen ervoor dat uw verkoopovereenkomst juist en tijdig wordt opgemaakt. Neem contact op met een van onze kantoren of bekijk ons volledige aanbod als u nog op zoek bent naar een woning.

Lees ook: Registratierechten worden verhoogd van 2% naar 3% voor aankoop eerste woning

 

FAQ's:

Betaal ik nog 2% registratierechten als ik mijn compromis in december 2026 teken?
Ja, een onderhandse verkoopovereenkomst die vóór 1 januari 2027 werd gesloten, kan nog in aanmerking komen voor 2%, ook als de notariële akte in 2027 passeert. U moet wel voldoen aan de voorwaarden voor het verlaagd tarief, en de notaris neemt een fiscale verklaring op in de akte.

Geldt het tarief van 2% ook bij een wederkerige aankoop- en verkoopbelofte?
Nee. Volgens het standpunt van VLABEL komt de koop bij een wederkerige belofte doorgaans pas tot stand bij het verlijden van de authentieke akte. Passeert die akte in 2027, dan geldt het tarief van 3%.

Hoe bewijs ik dat mijn compromis vóór 1 januari 2027 werd gesloten?
VLABEL kan bij gerede twijfel bewijsstukken opvragen, zoals de betaling van een voorschot vóór 1 januari 2027, een formele leningsaanvraag ondertekend door koper en bank, of de datum waarop de notaris met de opzoekingen startte. Voor akten verleden na 30 april 2027 worden die bewijsstukken sowieso opgevraagd.

Moet de notariële akte nog in 2026 passeren om 2% te betalen?
Nee. De datum van het compromis is doorslaggevend, niet die van de akte. De akte mag in 2027 passeren, binnen de gebruikelijke termijn van vier maanden na het compromis.

Auteur: Axel Iven
Chief Commercial Officer
Erkend Vastgoedmakelaar-Bemiddelaar BIV 517247


Laatst bijgewerkt: 2 oktober 2026