Nieuwe woning kopen terwijl de oude nog niet verkocht is: hoe werkt het causaal verband?

U heeft uw droomwoning gevonden, maar uw huidige eigendom staat nog te koop. Een situatie die meer eigenaars treft dan u zou denken. De grote vraag is dan: kunt u die nieuwe woning toch aankopen aan het verlaagde tarief van 2% registratierechten, ook al bent u op dat moment nog eigenaar van een andere woning? Het antwoord is ja, en de oplossing heet het causaal verband. Dit artikel legt in heldere taal uit wat dat precies inhoudt, hoe u het inroept, welke termijnen gelden en welk financieel risico u loopt als het niet lukt.

Wat is het causaal verband bij registratierechten?

Normaal geldt de regel dat u geen andere woning of bouwgrond in volle eigendom mag bezitten op het moment van de aankoop, om van het verlaagde tarief van 2% te kunnen genieten. Wie op de dag van de notariële akte nog eigenaar is van een andere woning, betaalt in principe het standaardtarief van 12%.

De Vlaamse Codex Fiscaliteit voorziet echter in een uitzondering. Artikel 2.9.4.2.11 §3 VCF bepaalt dat u dit zogenoemde "verhinderend bezit" buiten beschouwing mag laten, op voorwaarde dat u zich er in de authentieke aankoopakte uitdrukkelijk toe verbindt de oude woning binnen twee jaar te verkopen én dat u aantoont dat er een causaal verband bestaat tussen die verkoop en de nieuwe aankoop. U geniet dan meteen van het 2%-tarief, zonder te moeten wachten tot de verkoop van uw huidige woning is afgerond.

Hoe roept u het causaal verband in bij de notaris?

Het causaal verband is geen automatisch voordeel. U moet het actief inroepen. Dat doet u door het op te laten nemen in de authentieke aankoopakte bij de notaris. In die akte verbindt u zich formeel om uw huidige woning volledig en onder bezwarende titel te vervreemden binnen de termijn van twee jaar. Zonder die expliciete vermelding in de akte kunt u het verlaagde tarief niet toepassen op basis van het causaal verband.

Wat verstaat VLABEL onder "causaal verband"?

De Vlaamse Belastingdienst (VLABEL) aanvaardt het causaal verband wanneer er een aantoonbaar verband bestaat tussen de aankoop van de nieuwe woning en de geplande verkoop van de oude. In de meeste gevallen spreekt dit voor zich: u verhuist van uw bestaande eigendom naar een nieuwe woning, en de opbrengst van de verkoop dient (mee) ter financiering van de aankoop. Dat is een financieel en logisch verband dat VLABEL erkent.

Belangrijk: u hoeft het causaal verband niet op voorhand te bewijzen. U roept het in via de akte en toont achteraf aan dat de verkoop tijdig en onder bezwarende titel heeft plaatsgevonden. Het is dus in essentie een belofte die u aflegt op de dag van de aankoop, en die u vervolgens moet waarmaken.

Hoelang heeft u om uw oude woning te verkopen?

De termijn bedraagt twee jaar, te rekenen vanaf de datum van de notariële aankoopakte van de nieuwe woning. Niet vanaf de datum van het compromis, maar vanaf de authentieke akte. Dat is een belangrijk onderscheid: als u in april uw compromis ondertekent maar de akte pas in augustus verlijdt, begint de tweejarige termijn pas te lopen in augustus.

Wat als u uw woning niet tijdig verkoopt?

Hier schuilt het grootste risico. Als u er niet in slaagt om uw oude woning volledig te verkopen binnen de twee jaar, past VLABEL met terugwerkende kracht het standaardtarief van 12% toe op uw nieuwe aankoop. U betaalt dan het volledige verschil van 10% (het verschil tussen 12% en 2%) én bovenop dat bedrag nog een belastingverhoging van 20%, op basis van artikel 3.18.0.0.11 VCF.

Om dat te verduidelijken aan de hand van een concreet geval: stel dat u een woning koopt voor 350.000 euro en u heeft het causaal verband ingeroepen. U betaalt initieel 7.000 euro aan registratierechten (2%). Als de verkoop van uw oude woning niet tijdig rond geraakt, wordt het tarief herberekend op 12%, wat neerkomt op 42.000 euro. Het verschil van 35.000 euro wordt nagevorderd, verhoogd met 20% belastingverhoging, wat betekent dat u nog eens 7.000 euro extra verschuldigd bent. De totale navordering bedraagt dan 42.000 euro bovenop de 7.000 euro die u al had betaald.

Dit risico is reëel, maar beheersbaar als u tijdig en doordacht aan de slag gaat met de verkoop van uw huidige woning.

Kan overmacht de termijn verlengen?

VLABEL aanvaardt in principe geen verlenging van de twee jaar. Wel is er een beperkte tolerantie voor overmacht: als u kunt aantonen dat u alles in het werk heeft gesteld om de woning tijdig te verkopen, maar dat een onvoorziene en voor u onbeheersbare omstandigheid de verkoop heeft verhinderd, kan VLABEL de navordering in uitzonderlijke gevallen achterwege laten of beperken. 

Overmacht is echter geen vangnet waarop u mag rekenen. De lat ligt heel hoog en de bewijslast rust volledig bij u. Het devies blijft dus: zorg ervoor dat uw woning zo snel mogelijk correct op de markt staat, zodat u ruimschoots binnen de termijn van twee jaar verkoopt.

Wat als u al een compromis heeft voor de oude woning?

Een veelgestelde vraag: als u de dag van de aankoop van de nieuwe woning al een compromis heeft getekend voor de verkoop van de oude, heeft u dan nog het causaal verband nodig? In principe niet, als de notariële akte van de verkoop ook al verleden is. Is enkel het compromis al getekend maar de akte nog niet verleden, dan bent u op datum van de aankoopakte van de nieuwe woning technisch gezien nog steeds volle eigenaar van de oude. In dat geval blijft het causaal verband relevant. Bespreek uw concrete situatie altijd met uw notaris, want de details en de timing zijn hier doorslaggevend.

Hoe koppelt u dit aan een overbruggingskrediet?

Het causaal verband regelt de fiscale kant van de situatie: of u het 2%-tarief kunt toepassen. De financiële kant, namelijk hoe u de nieuwe aankoop betaalt zolang de opbrengst van de oude verkoop er nog niet is, wordt doorgaans opgelost via een overbruggingskrediet. Daarmee schiet uw bank u tijdelijk de middelen voor. Op onze website leest u meer over wanneer een overbruggingskrediet de juiste keuze is en hoe het precies werkt.

Praktisch advies voor wie wil doorverhuizen 

Klanten vragen ons regelmatig of ze beter eerst verkopen en dan kopen, of omgekeerd. Er is geen universeel antwoord, maar voor wie het causaal verband inroept, gelden twee gouden regels. Ten eerste: zet uw huidige woning zo snel mogelijk op de markt, het liefst al vóór of gelijktijdig met de aankoop van de nieuwe woning. Twee jaar lijkt lang, maar de notariële akte van de nieuwe woning, administratieve afhandeling en een eventueel tegenvallende markt kunnen die termijn sneller doen slinken dan verwacht. Ten tweede: laat u begeleiden door een makelaar zodat uw oude woning snel en aan een correcte prijs verkocht wordt.

Het causaal verband is een waardevol instrument dat doorstromers in staat stelt om flexibel te handelen op de vastgoedmarkt. Wie het goed toepast, betaalt 2% registratierechten in plaats van 12%, een verschil dat bij een gemiddelde woning in Limburg al snel tienduizenden euro's bedraagt.

Wilt u weten wat uw huidige woning vandaag waard is, zodat u goed beslagen ten ijs komt bij uw volgende stap? Vraag een vrijblijvende en gratis schatting aan via onze website. Ons team van 19 BIV-erkende vastgoedmakelaars staat u graag bij, van de eerste schatting tot de ondertekening van de akte.

FAQ's

Kan ik een nieuwe woning kopen als mijn oude nog niet verkocht is en toch 2% registratierechten betalen?
Ja, via het causaal verband (art. 2.9.4.2.11 §3 VCF) kunt u toch het verlaagde tarief van 2% genieten. U moet zich in de notariële aankoopakte verbinden om uw oude woning binnen twee jaar te verkopen en het causaal verband tussen beide transacties aan te tonen.

Wat is het causaal verband bij registratierechten in Vlaanderen?
Het causaal verband is een wettelijke uitzondering die doorstromers toelaat om de 2% registratierechten te genieten bij de aankoop van een nieuwe gezinswoning, ook als ze op de dag van de aankoop nog eigenaar zijn van een andere woning. Voorwaarde is dat ze de oude woning binnen twee jaar verkopen en dit verband laten opnemen in de notariële akte.

Hoelang heb ik om mijn oude woning te verkopen als ik het causaal verband inroep?
U heeft twee jaar de tijd, te rekenen vanaf de datum van de notariële akte van de nieuwe woning. Verkoopt u niet tijdig, dan past VLABEL het standaardtarief van 12% met terugwerkende kracht toe en betaalt u ook een belastingverhoging van 20% op het verschil.

Hoe roep ik het causaal verband in?
U moet het causaal verband uitdrukkelijk laten opnemen in de authentieke aankoopakte bij de notaris. Bespreek dit vooraf met uw notaris, want zonder die vermelding in de akte kunt u het voordeel niet genieten.

Auteur: Axel Iven
Chief Commercial Officer
Erkend Vastgoedmakelaar-Bemiddelaar BIV 517247