Beleidsplan Ruimte Vlaanderen: wat verandert er voor wie woont, koopt of verkoopt?

De Vlaamse regering keurde op 11 september 2026 het voorontwerp van het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen goed. Voor eigenaars en kandidaat-kopers zijn dit de belangrijkste punten. Er komt geen fermettetaks, maar wie zonevreemd wil wonen, moet aan strengere voorwaarden voldoen. Grote woningen opsplitsen wordt makkelijker. Nieuwe woningen komen zoveel mogelijk in goed gelegen kernen. Het plan is nog niet definitief, dus op korte termijn verandert er niets aan uw eigendom.

Wat is het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen?

Het plan bepaalt hoe Vlaanderen de komende decennia zijn ruimte verdeelt over wonen, landbouw, natuur en economie. De belangrijkste doelstelling is bekend: vanaf 2040 mag er netto geen extra open ruimte meer verdwijnen onder bebouwing of verharding. Die ambitie bestaat al langer onder de noemer "bouwshift", maar vandaag wordt er nog altijd open ruimte ingenomen.

Er is ook een spanningsveld. Het aantal huishoudens blijft stijgen, onder meer omdat meer mensen alleen wonen en ouderen langer in hun eigen woning blijven. De Vlaamse regering rekent op 450.000 bijkomende woningen tegen 2050. Die moeten grotendeels een plaats vinden binnen de ruimte die vandaag al bebouwd is.

Het voorontwerp moet nog door verschillende stappen. Eerst volgt overleg met onder andere de lokale besturen en de adviesraden. Daarna komt er een ontwerp en een openbaar onderzoek, waarin iedereen opmerkingen kan indienen.

Komt er een fermettetaks?

Nee. De algemene heffing op zonevreemde fermettes in landbouwgebied, die dit jaar voor heel wat discussie zorgde, zit niet in het plan. Wie een zonevreemd gebouw wil gaan bewonen, krijgt het wel moeilijker.

Wanneer een gebouw een andere functie krijgt, kunnen gemeenten daar nu al voorwaarden aan koppelen. In de praktijk gaan ze daar heel verschillend mee om. Vlaanderen werkt daarom een eigen richtinggevend kader uit, met vooral lasten in natura. Een voorbeeld: een hoeve die niet langer voor landbouw gebruikt wordt, kan pas een woning worden als de oude stallen of bijgebouwen verdwijnen en de grond onthard wordt. Tegen 2040 wil Vlaanderen zo netto 4.000 hectare zonevreemde verharding in landbouw-, natuur- en bosgebied wegwerken. 

Klanten vragen ons regelmatig of een oude hoeve zonder problemen een gezinswoning kan worden. Ons advies blijft hetzelfde. Bekijk vóór u een bod uitbrengt de stedenbouwkundige inlichtingen en de vergunningstoestand, en hou in uw budget rekening met de kosten om bijgebouwen af te breken of te ontharden.

Hoe wil het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen meer woningen mogelijk maken?

Het antwoord is verdichting. De regering wil het eenvoudiger maken om een grote woning op te splitsen in twee woningen. Een eigenaar kan dan zelf kleiner gaan wonen terwijl er een woning bijkomt voor een ander gezin. Ook een extra verdieping bouwen op bestaande laagbouw moet makkelijker worden, waardoor er meer appartementen zullen komen. Nieuwe lintbebouwing langs lange invalswegen wil men zoveel mogelijk vermijden.

Het plan bevat ook richtcijfers voor de woningdichtheid: 25 woningen per hectare in de stedelijke gordels en 15 per hectare in goed gelegen dorpskernen. Gemeenten krijgen vijf jaar om hun kernen af te bakenen. Doen ze dat niet, dan doet Vlaanderen het zelf. Daarnaast krijgen negen kleinere kernen een grotere regionale rol. Zij moeten bijkomende woningen en bovenlokale voorzieningen kunnen opvangen als daar nood aan is.

Wat betekent dit voor bouwgrond?

Vlaanderen wil 30.000 hectare open ruimte beter beschermen: 15.000 hectare krijgt een landbouwbestemming en 15.000 hectare wordt natuur en bos. Het gaat vooral om slecht gelegen gronden die op papier nog bebouwd mogen worden. De meeste daarvan zijn vandaag nog onbebouwd. Hebt u zo'n perceel, volg het openbaar onderzoek dan zeker op. 

Wat is het effect op de vastgoedmarkt?

Goed gelegen bouwgrond en woningen in de kernen zullen wellicht nog schaarser worden. In onze praktijk als vastgoedmakelaar in Vlaanderen zien we nu al dat kopers vooral zoeken naar woningen en appartementen dicht bij winkels, scholen en openbaar vervoer. Dit plan zet die evolutie eerder kracht bij.

Wie een grote woning heeft, kan in de toekomst ook opsplitsen overwegen. De concrete regels daarvoor moeten wel nog uitgewerkt worden.

Wat nu?

Het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen zal de komende jaren bepalen waar en hoe er in Vlaanderen gebouwd wordt. Toch hoeft u vandaag niets overhaast te beslissen. Wilt u weten wat deze plannen kunnen betekenen voor de waarde van uw woning of bouwgrond? Vraag een vrijblijvende schatting aan. Onze BIV-erkende vastgoedmakelaars denken graag met u mee.

 

FAQ's

Komt er een fermettetaks in Vlaanderen?
Nee. Het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen bevat geen fermettetaks. Wel komt er een Vlaams kader met strengere lasten, zoals ontharding, wanneer een zonevreemd gebouw een woonfunctie krijgt.

Is het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen al van kracht?
Nee. De Vlaamse regering keurde in september 2026 een voorontwerp goed. Er volgen nog overleg, een ontwerp en een openbaar onderzoek.

Mag ik mijn grote woning opsplitsen in twee woningen?
De Vlaamse regering wil het opsplitsen van grote woningen op geschikte locaties eenvoudiger maken. De concrete regels moeten nog uitgewerkt worden.

Wordt bouwgrond in Vlaanderen herbestemd?
Vlaanderen wil 30.000 hectare slecht gelegen, nog onbebouwde grond beter beschermen: 15.000 hectare wordt landbouwgebied en 15.000 hectare natuur en bos.