93.000 euro verschil: wat uw EPC-label écht doet met uw verkoopprijs in 2026

Een woning met EPC-label A brengt in Vlaanderen gemiddeld 93.000 euro meer op dan een vergelijkbare woning met label F. Dat blijkt uit een analyse van Immoweb van woningen die tussen april 2025 en april 2026 op de markt kwamen. Bij appartementen bedraagt dat verschil gemiddeld 64.000 euro. Het gaat dus niet langer over een letter op een attest, maar over een bedrag dat rechtstreeks van uw verkoopprijs wordt afgetrokken. In dit artikel leggen we u uit hoe die kloof ontstaat, waarom ze de komende jaren waarschijnlijk nog groeit, en hoe u als verkoper de juiste afweging maakt tussen eerst renoveren of verkopen in de huidige staat.

Hoeveel is een woning met EPC F minder waard?

De cijfers uit verschillende bronnen wijzen allemaal dezelfde richting uit, ook al verschilt de meetmethode.

Uit de Immoweb-analyse blijkt dat woningen met label A in Vlaanderen gemiddeld 18,6% duurder verkopen dan vergelijkbare woningen met label D, terwijl woningen met label F ongeveer 10,4% lager liggen. Een gezamenlijke studie van de Nationale Bank van België, de KU Leuven en de Universiteit Antwerpen kwam op een meerwaarde van ruim 22% voor label A ten opzichte van label D. 

Belangrijker dan de exacte decimalen is de richting. Het verschil tussen een goed en een slecht energielabel is de voorbije jaren toegenomen, niet afgenomen. Kopers rekenen de renovatiefactuur die hen te wachten staat gewoon door in hun bod.

In onze praktijk als vastgoedmakelaar in Vlaanderen zien we dat mechanisme dagelijks aan de onderhandelingstafel. Een kandidaat-koper vraagt niet meer alleen naar de prijs per vierkante meter. Hij vraagt naar het label, naar de isolatie van het dak, naar de ouderdom van de ketel. En hij komt met een offerte in de hand.

Waarom kopers vandaag anders rekenen dan drie jaar geleden

De verklaring ligt niet bij een plotse groene reflex bij het grote publiek. Ze ligt bij twee zeer concrete verplichtingen.

De renovatieplicht verschuift de rekening naar de koper

Wie in Vlaanderen sinds 1 januari 2023 een woning met EPC-label E of F verwerft, moet die binnen een bepaalde termijn energetisch renoveren tot minstens label D. Die termijn werd eind 2025 door de Vlaamse regering verlengd van vijf naar zes jaar, en dat geldt ook voor lopende verplichtingen. Het oorspronkelijk geplande verstrengingspad naar label C en B werd geschrapt. Bij niet-naleving riskeert de eigenaar een administratieve boete van 500 tot 5.000 euro. Het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (VEKA) controleert dit aan de hand van een nieuw EPC in de EPC-databank.

Die versoepeling gaf kopers wat ademruimte, maar veranderde niets aan het principe. Wie uw woning met label F koopt, koopt er een renovatieverplichting bovenop. En die kost trekt hij af van zijn bod.

Sinds 1 januari 2026 is de Mijn EPC-labelpremie bovendien volledig afgeschaft. De Mijn VerbouwPremie bestaat nog, maar werd sinds 1 maart 2026 geschrapt voor de hoogste inkomenscategorieën. Voor veel kopers betekent dat een hogere netto-renovatiekost dan een jaar geleden, en dus een scherpere onderhandeling over uw vraagprijs.

Vanaf 2028 komt er een koolstofprijs op gas en stookolie

Europa breidt het emissiehandelssysteem uit naar gebouwen en wegvervoer via het zogenaamde ETS2. De invoering stond eerst gepland voor 2027, maar werd in maart 2026 uitgesteld naar 1 januari 2028. Brandstofleveranciers zullen de kost van hun CO2-rechten doorrekenen op de gas- en stookoliefactuur. Het Federaal Planbureau raamt de impact voor een gemiddeld gezin op 250 tot 400 euro per jaar. 

Daar komt nog een Vlaamse beweging bovenop. Vanaf januari 2028 verschuift Vlaanderen een pakket heffingen van de elektriciteitsfactuur naar de gas- en stookoliefactuur. Volgens de berekeningen van het kabinet van de Vlaamse minister van Energie, gerapporteerd door VRT NWS, gaat het om ruim 300 miljoen euro. Voor een standaardgezin is dat ongeveer een nuloperatie, maar wie zwaar op gas of stookolie verwarmt in een slecht geïsoleerde woning, voelt het wel.

Kopers zijn zich daarvan bewust. Een woning met label F is voor hen niet alleen een renovatiedossier, maar ook een energiefactuur die de verkeerde richting uit gaat.

Wat is een goed EPC-label in 2026?

Voor de renovatieplicht is label D de wettelijke ondergrens bij overdracht. Op de markt is label D echter geen troef, maar hooguit een geruststelling: de koper hoeft niet verplicht te renoveren.

Het echte prijsvoordeel begint bij label B en A. Daar zit ook de grootste kloof met de rest van het Vlaamse woningpark, want een aanzienlijk deel van de woningen scoort vandaag nog altijd D of slechter.

Wat u vooral moet onthouden: het effect is niet lineair. Een sprong van F naar E levert weinig op in de perceptie van de koper. Een sprong van F of E naar D haalt de renovatieplicht van tafel en dat merkt u meteen in de biedingen.

Verkoopt een woning met een goed EPC ook sneller?

Ja, en dat is de tweede helft van de rekening die verkopers vaak vergeten. Uit onderzoek van de KU Leuven in opdracht van het toenmalige Vlaams Energieagentschap bleek dat woningen met een energiescore tussen 100 en 199 kWh/m² gemiddeld zo'n 25 dagen sneller verkocht raken dan woningen met een score tussen 400 en 499 kWh/m².

Bij recente verkopen zien wij hetzelfde patroon. Een pand met een zwak label krijgt minder bezoekaanvragen, en de bezoekers die wel komen, zijn vaker op zoek naar een koopje. Elke extra maand op de markt kost u onderhandelingskracht. Een woning die lang te koop staat, roept bij kandidaten automatisch de vraag op wat er scheelt.

Eerst renoveren of verkopen zoals het is?

Dit is de vraag die elke verkoper met een oudere woning zich stelt. Het eerlijke antwoord: het hangt af van uw startlabel, uw budget en uw tijdshorizon.

Renoveren vóór de verkoop rendeert doorgaans wanneer u met een beperkte, gerichte ingreep een labelsprong maakt die de renovatieplicht wegneemt. Dakisolatie is daarbij vaak de meest kostenefficiënte stap, gevolgd door spouwmuurisolatie en beglazing. U investeert dan een paar duizend euro om een verplichting van tienduizenden euro's van de schouders van uw koper te nemen.

Verkopen in de huidige staat is de betere keuze wanneer de investering te groot wordt in verhouding tot de verwachte meerwaarde, wanneer de woning structurele ingrepen vergt die u toch niet meer terugverdient, of wanneer u de tijd en de middelen niet hebt om werken correct op te volgen. In dat geval verkoopt u niet slecht, u prijst gewoon correct. Een woning met label F die transparant en marktconform geprijsd staat, vindt vandaag nog altijd vlot een koper, zeker bij starters die zelf willen renoveren.

Wat u in geen geval doet, is de vraagprijs bepalen alsof het label niet bestaat. Dat is de duurste fout die we in de praktijk zien. De woning blijft staan, de eerste prijsdaling volgt na drie maanden, en uiteindelijk verkoopt ze onder de prijs die ze bij een correcte start had opgebracht.

De rekening die u vandaag best maakt

Het EPC-label is in Vlaanderen uitgegroeid tot een van de sterkste prijsbepalende factoren, na ligging en oppervlakte. Een verschil van 93.000 euro tussen label A en label F is geen theoretische marge, het is het bedrag waarover u onderhandelt zonder dat u het altijd beseft. En met de renovatieplicht en de aangekondigde koolstofheffing in het achterhoofd is er weinig dat erop wijst dat die kloof de komende jaren zal versmallen.

De beslissing om te renoveren of niet, maakt u daarom best niet op basis van algemene percentages, maar op basis van uw woning, uw wijk en uw segment. Met meer dan twintig jaar ervaring en een team van BIV-erkende vastgoedmakelaars-bemiddelaars maken wij die oefening dagelijks. Concreet, cijfermatig en zonder u iets aan te praten.

Benieuwd wat uw woning vandaag waard is met haar huidige EPC-label, en welke gerichte ingreep het meeste zou opleveren? Vraag een vrijblijvende schatting aan via swevers.be/gratis-schatting. U weet dan meteen waar u staat, vóór u een euro investeert.
 

FAQ's

Hoeveel is een woning met EPC F minder waard dan een woning met EPC A?
In Vlaanderen bedraagt het gemiddelde prijsverschil tussen een woning met EPC-label A en een vergelijkbare woning met label F ongeveer 93.000 euro, volgens een analyse van Immoweb van woningen die tussen april 2025 en april 2026 op de markt kwamen. Bij appartementen loopt dat verschil op tot gemiddeld 64.000 euro.

Moet ik renoveren voor ik mijn woning verkoop?
Dat hangt af van uw startlabel en uw budget. Een gerichte ingreep die uw woning van label E of F naar label D tilt, neemt de renovatieplicht weg bij de koper en levert doorgaans het meeste op. Grote totaalrenovaties recupereert u bij verkoop zelden volledig. U bent wettelijk niet verplicht om te renoveren vóór de verkoop, wel om een geldig EPC voor te leggen.

Wat is een goed EPC-label in 2026?
Label D is de wettelijke ondergrens waarnaar een koper van een woning met label E of F moet renoveren. Een echt prijsvoordeel op de markt begint pas vanaf label B en A. Woningen met die labels verkopen zowel duurder als sneller dan vergelijkbare panden met een zwakker label.

Verkoopt een woning met een goed EPC sneller?
Ja. Onderzoek van de KU Leuven toont aan dat woningen met een energiescore tussen 100 en 199 kWh/m² gemiddeld ongeveer 25 dagen sneller verkocht raken dan woningen met een score tussen 400 en 499 kWh/m². Een zwak label leidt tot minder bezoeken en tot kandidaten die vooral op zoek zijn naar een prijskorting.