Woning met label F verkopen in 2026: wie zijn die kopers nog?
Ja, een woning met label F verkopen lukt in 2026 nog altijd. Het koperspubliek is wel smaller en veel scherper geworden. Waar vijf jaar geleden zowat elke kandidaat een oudere woning overwoog, blijven er vandaag vier types over: de starter die zelf renoveert, de gezinskoper die bewust voor de ligging kiest, de doe-het-zelver met een eigen netwerk van vakmensen, en de koper die sloop en heropbouw voor ogen heeft. Wie die vier groepen kent, verkoopt zijn pand aan een correcte prijs. Wie erop rekent dat "iedereen" nog wel eens komt kijken, ziet zijn woning maanden stilstaan.
In dit artikel leest u wie die kopers precies zijn, wat ze zoeken, en hoe u een pand met label E of F in de markt zet zonder dat uw prijs onderuit gaat.
Is een slecht EPC-label vandaag nog verkoopbaar?
Eerst het goede nieuws, want dat gaat vaak verloren in het lawaai rond energielabels. Woningen met een zwak EPC-label verkopen nog altijd, en ze zijn het voorbije jaar zelfs opnieuw in waarde gestegen. Uit een vastgoedbarometer die begin 2026 werd voorgesteld en door VRT NWS werd gerapporteerd, blijkt dat panden met label E of F na twee magere jaren opnieuw zo'n 3% in waarde toenamen. Tegelijk blijft de kloof groot: een woning met label F noteert gemiddeld ongeveer 13,5% onder een vergelijkbare woning met label D.
Dat is geen tegenstrijdigheid. Het betekent dat de markt de renovatiekost gewoon correct is beginnen in te prijzen. Een koper trekt de factuur die hem te wachten staat van zijn bod af, en betaalt daarna zonder morren de marktprijs voor wat overblijft.
Daar komt nog een nuchtere vaststelling bij. Het Vlaamse woningpark is nu eenmaal oud. Volgens Statistiek Vlaanderen scoorde de gemiddelde eengezinswoning in februari 2026 zo'n 397 kWh/m² per jaar, en dat is label E. Een pand met een zwak label is dus geen uitzondering die niemand wil. Het is de norm waarmee een groot deel van de kandidaat-kopers rekening houdt.
Wie koopt er in 2026 nog een woning met label E of F?
In onze praktijk als vastgoedmakelaar in Vlaanderen zien we bij panden met een zwak label vier profielen terugkeren. Ze zoeken alle vier iets anders, en ze reageren dus ook op een andere presentatie van uw woning.
De starter die zelf renoveert
De grootste groep, en meteen de meest prijsbewuste. Deze koper heeft een beperkt budget, wil in een bepaalde gemeente blijven wonen en aanvaardt een renovatiedossier in ruil voor een lagere instapprijs. Hij rekent met een aannemer voor de techniek en doet de rest zelf, gespreid over enkele jaren. Wat hem afschrikt is niet de renovatie, maar de onduidelijkheid: een woning waarvan niemand weet wat het dak, de elektriciteit of de riolering precies mankeert.
De gezinskoper die voor de ligging gaat
Deze koper kocht eerder al eens en weet wat hij wil. Voor hem weegt de straat, de tuinoriëntatie en de nabijheid van school en werk zwaarder dan de energiescore. Hij heeft doorgaans wel de financiële ruimte om te renoveren, maar wil op voorhand exact weten waar hij aan toe is. Bij dit profiel wint u de verkoop met dossierkennis, niet met foto's.
De doe-het-zelver met een eigen netwerk
Wie in de bouwsector werkt of er via familie in zit, rekent met heel andere cijfers dan de gemiddelde koper. Een totaalrenovatie die op papier 60.000 euro kost, komt voor hem soms op de helft uit. Deze koper is bereid om meer te bieden dan de starter, precies omdat hij het werk anders kan inschatten. Hij is ook het snelst afgehaakt bij een verkoper die zijn pand voorstelt als "instapklaar mits enkele opfrissingen".
De koper die sloop en heropbouw overweegt
Bij oudere panden op een ruim perceel, of bij woningen die structureel niet meer te redden zijn, komt dit profiel steeds vaker naar boven. Hier telt de grondwaarde, niet het gebouw. Onder bepaalde voorwaarden is sloop en heropbouw mogelijk aan 6% btw in plaats van 21%, wat de rekening grondig verandert. [TE VERIFIËREN: actuele voorwaarden en termijnen 6% btw sloop en heropbouw in 2026] Voor een verkoper is dit vaak het verrassende profiel, want deze koper is nauwelijks geïnteresseerd in de staat van uw keuken.
Wat betekent de renovatieplicht concreet voor uw koper?
Dit is het scharnierpunt van elke onderhandeling over een pand met label E of F. Wie in Vlaanderen sinds 1 januari 2023 zo'n woning verwerft, moet die energetisch renoveren tot minstens label D. Die verplichting is vastgelegd in het Energiedecreet en wordt opgevolgd door het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (VEKA) via een nieuw EPC in de EPC-databank.
Eind 2025 besliste de Vlaamse regering om de termijn te verlengen van vijf naar zes jaar, ook voor lopende verplichtingen. Het oorspronkelijk geplande verstrengingspad richting label C en B werd geschrapt. Label D is dus voorlopig de stabiele eindmeet. Haalt de eigenaar die norm niet, dan riskeert hij een administratieve boete van 500 tot 5.000 euro, en die boete heft de verplichting zelf niet op.
Wat de rekening voor uw koper wel zwaarder maakt, is de kant van de premies. De Mijn EPC-labelpremie is sinds 1 januari 2026 volledig afgeschaft en de Mijn VerbouwPremie werd voor de hoogste inkomenscategorieën geschrapt. Reken er dus op dat een goed geïnformeerde kandidaat met een hogere netto-renovatiekost rekent dan een jaar geleden, en dat hij dat verschil in zijn bod verwerkt.
Hoe verkoopt u een woning met label F zonder dat uw prijs instort?
Het verschil tussen een vlotte verkoop en een pand dat een jaar blijft staan, zit zelden in het label zelf. Het zit in de voorbereiding.
Zorg eerst dat uw dossier compleet is vóór de eerste publicatie. EPC, asbestattest, bodemattest, elektrische keuring en stedenbouwkundige inlichtingen: alles wat een koper niet zelf moet uitzoeken, is onzekerheid die hij niet in mindering brengt. Laat daarnaast één of twee offertes opmaken voor de meest evidente ingrepen, doorgaans dakisolatie en beglazing. Een kandidaat die op papier ziet dat label D haalbaar is voor een concreet bedrag, biedt fundamenteel anders dan een kandidaat die in het wilde weg schat.
Wees vervolgens eerlijk over de staat van de woning. Wie een pand met label F verkoopt als "op te frissen", verliest precies de vier koperstypes die er wel interesse in hebben. Transparantie werkt hier in uw voordeel.
En prijs correct vanaf dag één. Dat is de moeilijkste, maar ook de belangrijkste stap. Een woning die na drie maanden een eerste prijsdaling krijgt, verkoopt bijna altijd onder de prijs die ze bij een correcte start had opgebracht. Onderzoek van de KU Leuven in opdracht van het toenmalige Vlaams Energieagentschap toonde al aan dat energiezuinige woningen zo'n 25 dagen sneller verkopen. Elke extra maand op de markt kost u onderhandelingskracht.
Wanneer renoveert u toch beter eerst?
Niet altijd, en dat is een eerlijk antwoord. Een gerichte ingreep loont wanneer u met een beperkt budget de sprong van E of F naar D maakt, want dan neemt u de volledige renovatieplicht van de schouders van uw koper. Dakisolatie is daarbij meestal de meest kostenefficiënte stap.
Een halve renovatie loont daarentegen zelden. Een nieuwe keuken in een woning met label F verandert niets aan de rekening die uw koper maakt. En bij panden die toch richting sloop en heropbouw gaan, is elke euro die u investeert een euro die u niet terugziet.
Conclusie: het label bepaalt uw koper, niet uw verkoopbaarheid
Een woning met label F verkopen is in 2026 geen probleem van verkoopbaarheid, maar van doelgroep. De brede markt is verdwenen, vier duidelijke profielen zijn overgebleven, en die kopers zijn beter geïnformeerd dan ooit. Wie zijn dossier op orde heeft, de renovatiekost concreet maakt en van bij de start correct prijst, verkoopt binnen een normale termijn aan een prijs die klopt.
Met meer dan twintig jaar ervaring en een team van BIV-erkende vastgoedmakelaars-bemiddelaars maken wij die oefening dagelijks: welk koperspubliek past bij uw pand, en welke ingreep levert wél iets op.
Benieuwd wat uw woning vandaag opbrengt met haar huidige EPC-label? Vraag een vrijblijvende schatting aan via swevers.be/gratis-schatting. U weet dan meteen waar u staat, nog vóór u een euro investeert.
FAQ's
Kan u een woning met EPC-label F nog verkopen in 2026?
Ja. Er is in Vlaanderen geen minimale EPC-score vereist om te mogen verkopen, enkel een geldig EPC-attest. Het koperspubliek is wel kleiner geworden: vooral starters die zelf renoveren, kopers die bewust voor de ligging gaan, doe-het-zelvers met een eigen netwerk van vakmensen en kandidaten die sloop en heropbouw overwegen.
Wat is de renovatieplicht bij aankoop van een woning met label E of F?
Wie sinds 1 januari 2023 in Vlaanderen een woning met EPC-label E of F verwerft, moet die renoveren tot minstens label D. Sinds de versoepeling van eind 2025 bedraagt die termijn zes jaar vanaf de notariële akte, ook voor lopende verplichtingen. Bij niet-naleving volgt een boete van 500 tot 5.000 euro, die de verplichting zelf niet opheft.
Moet u renoveren vóór u een woning met label F verkoopt?
Wettelijk niet. Een gerichte ingreep die uw woning van label E of F naar label D tilt, neemt de renovatieplicht weg bij de koper en levert doorgaans het meeste op. Een gedeeltelijke opfrissing zonder labelsprong verandert weinig aan het bod.
Hoeveel minder brengt een woning met label F op?
Uit marktcijfers die begin 2026 werden gepubliceerd, blijkt dat een woning met label F in Vlaanderen gemiddeld zo'n 13,5% lager noteert dan een vergelijkbare woning met label D. Het exacte verschil hangt sterk af van ligging, perceel en renovatiepotentieel.
