Gesplitste aankoop en registratierechten: wat veranderde er op 1 januari 2026?

Vanaf 1 januari 2026 kwalificeert een gesplitste aankoop niet langer voor het verlaagde tarief van 2% registratierechten in Vlaanderen. Ouders die het vruchtgebruik kopen terwijl hun kind de blote eigendom verwerft, betalen sindsdien automatisch het standaardtarief van 12% op elk respectievelijk aandeel. Dit vloeit voort uit het Programmadecreet bij de Vlaamse begroting 2026, bevestigd door een administratief standpunt van de Vlaamse Belastingdienst (VLABEL) op 10 februari 2026. De wijziging geldt voor alle compromissen ondertekend vanaf 1 januari 2026. Voor gezinnen die via deze constructie wilden kopen, kan dit een aanzienlijk hogere factuur betekenen.

Wat is een gesplitste aankoop precies?

Bij een gesplitste aankoop wordt een onroerend goed niet in zijn geheel door één persoon aangekocht. De eigendomsrechten worden in twee lagen opgesplitst: de ene partij verwerft het vruchtgebruik, de andere de blote eigendom.

De vruchtgebruiker, doorgaans de ouder, heeft het recht om de woning te bewonen of te verhuren en geniet de opbrengsten ervan. De blote eigenaar, het kind, is juridisch eigenaar van de woning maar kan er gedurende het vruchtgebruik niet vrij over beschikken. Zodra het vruchtgebruik uitdooft bij het overlijden van de vruchtgebruiker, wordt de blote eigenaar automatisch en zonder bijkomende belasting volle eigenaar.

Dit maakte de gesplitste aankoop populair als instrument voor successieplanning. Ouders verschaften de middelen voor het vruchtgebruik, het kind verwierf de blote eigendom, en de woning gleed na het overlijden van de ouders fiscaal gunstig over naar de volgende generatie. Bovendien konden kinderen onder de vroegere regels, mits zij aan alle voorwaarden voldeden, genieten van het verlaagde tarief van 2% registratierechten op hun aandeel in blote eigendom. Dat fiscale voordeel is nu verleden tijd.

Wat veranderde er concreet op 1 januari 2026?

De kernregel van het Programmadecreet bij de begroting 2026 is helder: het verlaagde tarief van 2% registratierechten geldt voortaan uitsluitend voor aankopen in zuivere volle eigendom door een natuurlijk persoon. Wie enkel vruchtgebruik of enkel blote eigendom aankoopt, betaalt het standaardtarief van 12%, zonder uitzondering.

Dat heeft een directe impact op de gesplitste aankoop. Als ouder en kind in één akte respectievelijk het vruchtgebruik en de blote eigendom verwerven, betalen beiden 12% registratierechten op hun deel. Er is geen afwijking meer voor de blote eigenaar die de woning als enige eigen woning beschouwt en er ook daadwerkelijk in wil wonen.

Er bestaat een kleine technische nuance: wie in dezelfde akte zowel een minimaal aandeel in volle eigendom als een aandeel in vruchtgebruik of blote eigendom verwerft, geniet het 2%-tarief enkel op dat stukje volle eigendom. Op de rest is 12% verschuldigd. Dit is in de praktijk geen werkbare piste.

Belangrijk om te weten: de bepalende datum is de ondertekening van het compromis, niet de datum van de notariële akte. Wie vóór 31 december 2025 een compromis ondertekende, valt nog onder de vroegere regels.

Hoeveel kost dit in de praktijk?

Het financiële verschil is niet te onderschatten. Bij de aankoop van een woning voor 300.000 euro bedragen de registratierechten aan 2% slechts 6.000 euro. Aan het standaardtarief van 12% loopt dit op tot 36.000 euro, een verschil van 30.000 euro.

Kunnen ouders en kinderen dan helemaal niet meer samen kopen?

Zeker wel, maar de structuur moet anders worden opgebouwd. Wie samen koopt als mede-eigenaars in volle eigendom, voldoet aan de nieuwe voorwaarde. Ouder en kind kopen elk een aandeel in de woning, allebei in volle eigendom, zonder opsplitsing in vruchtgebruik en blote eigendom.

In dat geval kan het tarief van 2% nog steeds van toepassing zijn, op voorwaarde dat alle mede-eigenaars individueel aan de overige wettelijke voorwaarden voldoen. Elk van hen mag geen andere woning of bouwgrond in volle eigendom bezitten, moet zich binnen de drie jaar na de notariële akte inschrijven op het adres en moet er minstens één jaar ononderbroken gedomicilieerd blijven.

Mede-eigendom in volle eigendom is juridisch en praktisch anders dan een gesplitste aankoop. Beide partijen zijn gelijkwaardige mede-eigenaars. Bij een latere verkoop of verdeling spelen andere regelingen. 

Welke alternatieven zijn er voor ouders die hun kind willen ondersteunen?

Los van mede-eigendom in volle eigendom zijn er andere pistes voor ouders die hun kind bij de aankoop van een woning willen helpen.

Een schenking van een geldbedrag is de meest gebruikte optie. Het kind koopt de woning zelfstandig op zijn eigen naam in volle eigendom en geniet zo van het 2%-tarief, mits het aan alle voorwaarden voldoet. De ouders financieren de aankoop via een bankgift of handgift. Let wel: als de schenker overlijdt binnen drie jaar na een niet-geregistreerde schenking, zijn erfbelastingen verschuldigd op het geschonken bedrag. Informeer u hierover altijd vóór u dit pad bewandelt.

Een onderhandse lening tussen ouders en kind is een tweede mogelijkheid. Het kind leent het bedrag van zijn ouders, koopt de woning op zijn naam en plant de terugbetaling op maat van de gezinssituatie. Ook hier zijn juridische en fiscale spelregels van toepassing.

Ouders kunnen ten slotte optreden als borgsteller bij de hypothecaire lening van hun kind. Zij verbinden er zich toe de lening over te nemen als hun kind niet meer kan betalen, zonder zelf eigenaar te worden van de woning.

Tot slot: de gesplitste aankoop blijft juridisch mogelijk als successieplanningsinstrument. Het verlies van het 2%-tarief doet geen afbreuk aan het erfbelastingvoordeel waarbij de blote eigendom na het overlijden van de vruchtgebruiker belastingvrij overgaat naar het kind. Of dit mechanisme de hogere registratierechten bij aankoop compenseert, hangt volledig af van de persoonlijke situatie, het gezinspatrimonium en de langetermijnplannen van de familie. 

FAQ's

Wat is een gesplitste aankoop bij vastgoed?
Bij een gesplitste aankoop verwerft de ene partij (doorgaans de ouder) het vruchtgebruik van een woning en de andere partij (het kind) de blote eigendom. Na het overlijden van de vruchtgebruiker wordt de blote eigenaar automatisch volle eigenaar, zonder bijkomende erfbelasting op dat moment.

Kan ik in 2026 nog een woning kopen via een gesplitste aankoop en toch 2% registratierechten betalen?
Nee. Vanaf 1 januari 2026 geldt het verlaagde tarief van 2% registratierechten in Vlaanderen uitsluitend voor aankopen in zuivere volle eigendom. Wie vruchtgebruik of blote eigendom aankoopt, betaalt automatisch het standaardtarief van 12%, ongeacht of de woning de enige eigen woning is.

Kunnen ouders en kinderen in 2026 nog samen een woning kopen aan 2% registratierechten?
Ja, maar uitsluitend als beide partijen elk een aandeel in volle eigendom kopen. Mede-eigendom in volle eigendom is toegestaan en kan onder het 2%-tarief vallen, mits alle mede-eigenaars individueel aan de wettelijke voorwaarden voldoen (enige eigen woning, domiciliëring binnen drie jaar, minstens één jaar ononderbroken gedomicilieerd blijven).

Wat zijn alternatieven voor de gesplitste aankoop als ouders hun kind willen helpen kopen?
De voornaamste alternatieven zijn: een bankgift of handgift waarbij het kind zelfstandig koopt in volle eigendom, een onderhandse lening tussen ouders en kind, of mede-eigendom in volle eigendom waarbij ouder en kind samen kopen. Elk van deze pistes heeft juridische en fiscale gevolgen die u best vooraf bespreekt met uw notaris.

Auteur: Joke Debevere
Bestuurder - Chief HR Officer & Erkend Vastgoedmakelaar
Erkend Vastgoedmakelaar-Bemiddelaar BIV 511377