Compromis getekend, akte in januari? Waarom de datum van uw notariële akte dit najaar meer uitmaakt dan u denkt

Tekent u dit najaar een compromis, dan bepaalt de datum van de notariële akte veel meer dan het moment waarop u de sleutels krijgt. Die ene dag legt vast wie de onroerende voorheffing draagt, wanneer uw renovatietermijn begint te lopen, welke attesten nog geldig moeten zijn en, in sommige gevallen, onder welk fiscaal regime uw aankoop valt. Passeert uw akte eind december of begin januari, dan is het verschil tussen die twee data zelden neutraal. In wat volgt leest u waar u concreet op moet letten, en wat u nu al kan regelen.

Hoeveel tijd zit er tussen het compromis en de notariële akte?

Reken in de praktijk op drie tot vier maanden. De wet zet daar een duidelijke grens op: de registratierechten moeten uiterlijk vier maanden na de ondertekening van het compromis betaald zijn. Omdat die betaling samenvalt met het verlijden van de akte, geldt die viermaandentermijn in de praktijk als uiterste datum. Werkt u met opschortende voorwaarden, bijvoorbeeld het verkrijgen van een hypothecair krediet, dan begint de termijn pas te lopen zodra de laatste voorwaarde vervuld is.

Die maanden zijn geen wachttijd, maar werktijd. Volgens Notaris.be voert het notariskantoor in die periode alle verplichte opzoekingen uit. Gemeenten krijgen dertig dagen om hun inlichtingen door te geven, begunstigden van een voorkooprecht hebben twee maanden om te reageren, en ondertussen loopt ook uw kredietdossier bij de bank. In november en december komt daar de eindejaarsdrukte bovenop. Notariskantoren zitten dan vol met dossiers die nog voor Nieuwjaar moeten passeren, en administraties werken met verlofdagen. Wie zijn akte begin december wil, spreekt dat het best al in oktober af.

Waarom is de aktedatum het scharnierpunt en niet het compromis?

Het compromis is bindend. Koper en verkoper kunnen er niet meer op terugkomen zodra prijs en voorwerp vastliggen. Toch bent u als koper op dat moment nog geen eigenaar. Dat wordt u pas bij het verlijden van de notariële akte, die vervolgens wordt overgeschreven en zo tegenstelbaar wordt aan derden.

Precies daarom hangt zoveel aan die ene dag. De meeste termijnen en verplichtingen in het Vlaamse vastgoedrecht koppelen zich aan de datum van de notariële akte, niet aan de dag waarop u het compromis tekende. Verschuift de akte van 22 december naar 9 januari, dan verschuift een hele reeks gevolgen mee.

Wie betaalt de onroerende voorheffing bij een verkoop?

Hier speelt de kalender het duidelijkst. De onroerende voorheffing is verschuldigd door wie op 1 januari van het aanslagjaar eigenaar is. Verkoopt u in de loop van dat jaar, dan verandert dat niets aan de belastingplicht tegenover de Vlaamse Belastingdienst: het aanslagbiljet blijft op naam van de eigenaar van 1 januari staan.

In de praktijk wordt de voorheffing wel pro rata verdeeld tussen verkoper en koper, berekend in dagen vanaf de datum van de akte. De notaris neemt die verrekening op in de eindafrekening. Belangrijk om te weten: dat is een contractuele afspraak tussen partijen, geen fiscale regel. Kijk dus na wat daarover in uw compromis staat.

Concreet betekent dat het volgende. Passeert uw akte op 18 december, dan bent u als koper op 1 januari eigenaar en ontvangt u zelf het volledige aanslagbiljet voor het volgende jaar, doorgaans vanaf het voorjaar. Passeert de akte op 12 januari, dan krijgt de verkoper dat biljet nog op zijn naam en recupereert hij het grootste deel via de verrekening bij de akte. Geen van beide scenario's is per definitie voordeliger, maar het bepaalt wel wie de rekening in de bus krijgt en wanneer u die som moet voorzien. In onze praktijk als vastgoedmakelaar in Vlaanderen merken we dat vooral verkopers hier soms van schrikken, zeker wanneer ze de woning al maanden verlaten hebben.

Wat betekent de aktedatum voor uw renovatieverplichting?

Koopt u een woning met EPC-label E of F, dan heeft u zes jaar de tijd om te renoveren tot minstens label D. Die termijn van zes jaar begint te lopen vanaf de datum van de notariële akte. Uw aktedatum is dus meteen uw renovatiedeadline, zes jaar later.

Praktisch gezien betekent dit twee dingen. U kan pas na de akte werken laten uitvoeren en premies aanvragen, want tot dan bent u geen eigenaar. En wanneer uw akte doorschuift van december naar januari, schuift ook uw einddatum mee op. Dat is meestal een detail van enkele weken, maar het is wel de datum die telt wanneer u later een nieuw EPC moet voorleggen. Meer achtergrond leest u in ons artikel over de versoepelde renovatieplicht.

Blijven uw attesten en uw kredietaanbod geldig als de akte doorschuift?

Dit is de meest onderschatte oorzaak van uitstel. Een verkoopdossier bestaat uit documenten met uiteenlopende houdbaarheidsdata, en die lopen door terwijl uw dossier bij de notaris ligt.

Het bodemattest van OVAM heeft wettelijk geen vervaldatum, maar geeft de toestand weer op het moment van aflevering. Notarissen hanteren daarom de vuistregel dat het attest op de aktedatum niet ouder mag zijn dan één jaar, en bij risicogronden vaak niet ouder dan zes maanden. Het stedenbouwkundig uittreksel is maximaal één jaar geldig, al vragen veel notariskantoren een exemplaar van hoogstens zes maanden oud. Het EPC blijft tien jaar geldig, het asbestattest in principe eveneens tien jaar, en een conform keuringsverslag van de elektrische installatie vijfentwintig jaar.

Vergeet daarnaast uw kredietdossier niet. Banken garanderen een rentevoet slechts gedurende een beperkte periode. Loopt die garantie af voor de akte passeert, dan kan uw aanbod herrekend worden aan de dan geldende voorwaarden. Zorg tot slot dat uw brandverzekering klaarstaat tegen de aktedatum, want vanaf dan draagt u het risico.

Wat als de regels wijzigen op 1 januari?

Vlaamse fiscale en energetische maatregelen treden traditioneel in werking op 1 januari. Het lastige is dat het ijkpunt per maatregel kan verschillen, en dat is precies waar dossiers rond de jaarwisseling fout lopen.

Twee recente voorbeelden maken dat duidelijk. Bij de verlaging van het verkooprecht van 3% naar 2% voor de enige eigen woning op 1 januari 2025 was de datum van de authentieke akte bepalend. Wie in het najaar van 2024 tekende maar de akte in 2025 liet passeren, genoot dus het nieuwe tarief. Bij de verstrenging van de voorwaarden voor datzelfde verlaagd tarief op 1 januari 2026 lag het ijkpunt anders: compromissen die vóór 1 januari 2026 werden ondertekend, bleven onder de oudere regeling vallen.

De les is eenvoudig. Ga er nooit van uit dat u weet welk moment telt. Wordt er een wijziging aangekondigd die uw dossier raakt, vraag dan in november aan uw notaris welk ijkpunt de decreetgever hanteert. En één waarschuwing: een getekend compromis ontbinden om nadien onder een gunstiger regime opnieuw te tekenen, werd door de bevoegde minister uitdrukkelijk als fraude bestempeld. Dat is dus geen piste.

Houd er ook rekening mee dat uw eigendomstoestand op de dag van de aankoopakte meetelt voor het verlaagd tarief. Verkoopt u uw huidige woning en koopt u een nieuwe, dan is de volgorde van beide akten belangrijk. Ons artikel over het causaal verband gaat daar dieper op in.

Kan de akte uitgesteld worden, en wat riskeert u dan?

Ja, koper en verkoper kunnen in onderling akkoord een latere datum afspreken. Het compromis blijft daarbij gewoon geldig, want de viermaandentermijn is een fiscale uitvoeringstermijn en geen vervaltermijn. Maar de fiscale klok tikt wel door. Wordt de akte laattijdig verleden, dan riskeert de koper een boete wegens laattijdige registratie, bovenop de gewone registratierechten. 

Is uitstel onvermijdelijk, bijvoorbeeld omdat de bank of de gemeente niet tijdig levert, breng dan uw notaris meteen op de hoogte. Notariskantoren kunnen dossiers vervroegd inplannen of een tussenoplossing voorstellen om sancties te vermijden.

Checklist voor wie nu in een lopend dossier zit

1. Noteer de uiterste datum: vier maanden na het compromis, of vier maanden na het vervullen van de laatste opschortende voorwaarde.
2. Vraag uw notaris nu al een concrete streefdatum, en vermeld uitdrukkelijk of u vóór of na 1 januari wil passeren.
3. Controleer de datum op uw bodemattest en stedenbouwkundig uittreksel. Ouder dan zes maanden? Laat tijdig een nieuw exemplaar aanvragen.
4. Vraag uw bank tot wanneer de aangeboden rentevoet gegarandeerd blijft.
5. Lees na wat uw compromis bepaalt over de verrekening van de onroerende voorheffing.
6. Ga na of er voor het komende jaar wijzigingen zijn aangekondigd die uw dossier raken, en welk ijkpunt daarbij geldt.
7. Regel uw brandverzekering en uw verhuis pas definitief zodra de aktedatum bevestigd is.

Besluit

De datum van de notariële akte is geen administratieve formaliteit maar een scharnierpunt met financiële gevolgen. Wie in oktober of november al bewust plant, kiest zelf of de akte in december of in januari valt. Wie wacht tot half december, laat die keuze over aan de agenda van derden. Het verschil kost u zelden een fortuin, maar het scheelt wel verrassingen, en soms een aanzienlijk bedrag.

Zit u midden in een lopend dossier en twijfelt u of uw akte dit jaar nog haalbaar is? Onze BIV-erkende vastgoedmakelaars begeleiden u van bod tot sleuteloverdracht en houden de timing van uw dossier mee in het oog.

Neem contact op met een van onze kantoren of bekijk ons volledige aanbod als u nog op zoek bent.

FAQ's

Hoelang duurt het van compromis tot akte?
In de meeste dossiers zit er drie tot vier maanden tussen het tekenen van het compromis en het verlijden van de notariële akte. De registratierechten moeten uiterlijk vier maanden na het compromis betaald zijn. Bij opschortende voorwaarden begint die termijn pas te lopen zodra de laatste voorwaarde vervuld is.

Kan de notariële akte uitgesteld worden?
Ja, koper en verkoper kunnen samen een latere datum afspreken. Het compromis blijft geldig, want de viermaandentermijn is een fiscale uitvoeringstermijn en geen vervaltermijn. Wordt de akte laattijdig verleden, dan riskeert de koper wel een boete wegens laattijdige registratie.

Wie betaalt de onroerende voorheffing bij verkoop?
Tegenover de Vlaamse Belastingdienst is wie op 1 januari eigenaar is de volledige onroerende voorheffing voor dat jaar verschuldigd. In de praktijk verdelen koper en verkoper die pro rata vanaf de datum van de akte, en verrekent de notaris dat in de eindafrekening. Het is een contractuele afspraak, dus kijk uw compromis na.

Maakt het uit of mijn akte in december of in januari passeert?
Ja. De aktedatum bepaalt wie het aanslagbiljet voor de onroerende voorheffing ontvangt, wanneer uw renovatietermijn van zes jaar start, of uw attesten nog geldig zijn en soms welk fiscaal regime van toepassing is. Bij aangekondigde regelwijzigingen per 1 januari verschilt het ijkpunt bovendien van maatregel tot maatregel.

Auteur: Axel Iven
Chief Commercial Officer
Erkend Vastgoedmakelaar-Bemiddelaar BIV 517247