Asbestattest gemene delen verplicht tegen 31 december 2026: wat het betekent voor uw verkoop

Elke vereniging van mede-eigenaars (VME) van een gebouw met bouwjaar vóór 2001 moet uiterlijk op 31 december 2026 over een asbestattest voor de gemene delen beschikken. Dat staat los van een verkoop: de verplichting geldt ook wanneer er geen enkel appartement te koop staat. Vanaf 1 januari 2027 moet bij elke overdracht van een privatief deel zowel het asbestattest van het appartement zelf als dat van de gemene delen aan de kandidaat-koper overhandigd worden. Ontbreekt het attest van de gemene delen, dan wordt de overdracht geblokkeerd. Dat bevestigt de OVAM uitdrukkelijk op haar informatiepagina over het asbestattest voor de gemene delen.

Wat verandert er precies op 1 januari 2027?

Vandaag heeft u bij de verkoop van een appartement van vóór 2001 een asbestattest nodig voor uw privatieve kavel. Vanaf 1 januari 2027 komt daar een tweede document bij: het asbestattest van de gemene delen. Denk aan het dak, de gevels, de draagstructuur, de inkomhal en traphal, de kelders, het stooklokaal, de liftkoker en de gemeenschappelijke leidingen.

Belangrijk voor wie nu al verkoopt: bestaat er vóór 1 januari 2027 al een asbestattest voor de gemene delen, dan moet dat nu al aan de kandidaat-koper meegedeeld worden. De VME die vroeg heeft gehandeld, moet het attest dus niet in een lade laten liggen tot de deadline verstrijkt.

Verwar dit attest ook niet met het asbestattest voor de gemeenschappelijk gebruikte delen. Dat laatste slaat op gebouwen met één eigenaar waarvan bepaalde ruimtes door meerdere bewoners of huurders gedeeld worden. 

Wie moet het asbestattest voor de gemene delen aanvragen?

De VME is verantwoordelijk, niet de individuele eigenaar. In de praktijk regelt de syndicus dit, professioneel of vrijwillig. Is er geen syndicus, dan moeten de mede-eigenaars of hun vertegenwoordiger het samen organiseren.

De OVAM is daar duidelijk over: de syndicus moet de VME tijdig informeren over de deadline. Beslist de algemene vergadering om géén attest te laten opmaken, dan moet die beslissing in de notulen worden opgenomen. Doet de syndicus dat niet, dan kan hij contractueel aansprakelijk gesteld worden. Wie de vergadering correct informeert en een weigering laat notuleren, legt de gevolgen bij de VME zelf.

Als eigenaar heeft u dus geen rechtstreekse hefboom, maar wel een belang. U kunt het punt op de agenda van de algemene vergadering laten plaatsen.

Wat kost een asbestattest voor een appartementsgebouw?

Er is geen wettelijk tarief. De asbestdeskundige inventarisatie bepaalt de prijs vrij, op basis van de omvang van het gebouw, het aantal bouwlagen, de toegankelijkheid en het aantal stalen dat naar het labo moet. Wel vast is de retributie van 59 euro die de OVAM aanrekent voor de aflevering van het attest. Die wordt via de factuur van de deskundige doorgerekend.

De kost van het attest wordt gedragen door de VME en verdeeld over de mede-eigenaars volgens de aandelen. Per appartement blijft dat vaak beperkt tot enkele tientallen euro's.

De OVAM waarschuwt zelf dat de tarieven in de aanloop naar de deadline mogelijk hoger kunnen liggen. Wie vroeg boekt, koopt met andere woorden ook prijszekerheid.

Waarom wachten tot december een verkoop in het voorjaar van 2027 blokkeert

Hier zit het echte risico, en het wordt vandaag zwaar onderschat. De deadline valt op 31 december 2026, precies wanneer alle syndici van Vlaanderen tegelijk aan de deur van dezelfde gecertificeerde deskundigen kloppen. De OVAM raadt uitdrukkelijk aan om nu al een deskundige aan te stellen om die flessenhals te vermijden.

Reken vervolgens realistisch. Een agendapunt moet naar de algemene vergadering, offertes moeten vergeleken worden, de syndicus moet de bewijsstukken en toegangen tot alle gemeenschappelijke ruimtes klaarzetten, er volgt een plaatsbezoek, stalen gaan naar het labo en pas daarna wordt het attest opgemaakt. 

Wat doet u nu best als u in 2027 wilt verkopen?

Ga eerst na of uw gebouw onder de verplichting valt. Het referentiebouwjaar uit de kadastrale legger is bepalend, en de gemene delen hebben doorgaans een eigen kadastrale legger. Ligt dat bouwjaar na 2000, dan hoeft u niets te doen. Een grondige renovatie na 2000 verandert het bouwjaar in principe niet, dus ook gerenoveerde gebouwen vallen meestal wel onder de verplichting.

Valt uw gebouw eronder, contacteer dan uw syndicus met de eenvoudige vraag of het attest al besteld is en wanneer het plaatsbezoek gepland staat. Laat het punt agenderen als het antwoord uitblijft. Een praktische tip die uw VME geld en tijd bespaart: combineer de opdracht met het EPC van de gemeenschappelijke delen, dat sinds 2022 verplicht is voor appartementsgebouwen. Beide inspecties kunnen tijdens één plaatsbezoek gebeuren.

Overweegt u de verkoop van uw appartement in 2027? Laat uw dossier dan nu al nakijken. Onze 19 BIV-erkende vastgoedmakelaars weten precies welke attesten in welk stadium klaar moeten zijn, en zij bekijken samen met u wat uw appartement vandaag waard is. Vraag vrijblijvend uw gratis schatting aan.

 

FAQ

Is een asbestattest verplicht voor de gemene delen?
Ja. Elke vereniging van mede-eigenaars van een gebouw met bouwjaar vóór 2001 moet uiterlijk op 31 december 2026 over een asbestattest voor de gemene delen beschikken. Die verplichting geldt ongeacht of er een appartement verkocht wordt.

Wie moet het asbestattest voor de gemeenschappelijke delen aanvragen?
De VME is verantwoordelijk. In de praktijk regelt de syndicus de opdracht. Bestaat er geen syndicus, dan moeten de mede-eigenaars of hun vertegenwoordiger dit samen organiseren. De syndicus die de algemene vergadering niet tijdig informeert, kan contractueel aansprakelijk gesteld worden.

Heb ik twee asbestattesten nodig bij de verkoop van een appartement?
Vanaf 1 januari 2027 wel. U heeft dan zowel een asbestattest voor uw privatieve kavel als het asbestattest van de gemene delen nodig. Ontbreekt dat laatste, dan wordt de overdracht geblokkeerd. Bestaat het attest van de gemene delen nu al, dan moet het ook vandaag al aan de kandidaat-koper worden meegedeeld.

Wat kost een asbestattest voor een appartementsgebouw?
Er is geen wettelijk tarief. De prijs hangt af van de omvang van het gebouw, het aantal bouwlagen en het aantal stalen. De OVAM rekent een vaste retributie van 59 euro aan voor de aflevering van het attest. De totale kost wordt gedragen door de VME en verdeeld over de mede-eigenaars.