5 tips om uw huurrendement te maximaliseren

Is verhuren vandaag rendabeler dan sparen? De ultralage spaarrentes hebben de lat voor de verhuurder de voorbije jaren alvast een stuk lager gelegd. Tegen gemiddelde brutohuurrendementen van 4 procent is vandaag geen enkel spaarproduct opgewassen.

Iedereen naar vastgoed dan maar? Niet meteen, het is opletten voor te snelle conclusies.Niet alleen kan het nettohuurrendement door de vele kosten gevoelig lager uitkomen. Bovendien is ook de onzekerheid voor de verhuurder gevoelig toegenomen. Zo is bijvoorbeeld de financiële situatie van de huurder er de voorbije jaren niet op verbeterd, waardoor het risico op wanbetaling groter is geworden. Ook de fiscale onzekerheid speelt mee. Voorlopig lijkt een herziening van de fiscaliteit niet aan de orde, maar wie zegt dat de belasting op de huurinkomsten vroeg of laat niet wordt bijgestuurd? Ten slotte is het ook uitkijken voor een rentestijging die een neerwaartse druk kan uitoefenen op de vastgoedprijzen.
Genoeg reden dus om het rendement van uw verhuurde woning te maximaliseren. Enkele tips voor wie zich op de verhuurmarkt stort.

1/ Kies voor de juiste woonst
Alles begint vanzelfsprekend met de juiste keuze van de woonst om te verhuren. ‘Ga voor de juiste, populaire huurprijsklasse’, zegt Iain Cook, managing partner van ERA. In een groot deel van Vlaanderen gaat het dan om een maandelijkse huur van 600 tot 700 euro (Vlaams-Brabant is duurder, veeleer boven 800 euro). ‘Wie meer te besteden heeft, heeft het budget om zelf iets te kopen. Met lagere huurprijzen zit je bij kwalitatief minder goed vastgoed en een huurdersgroep met wat meer risico.’ Filip Dewaele, CEO van Dewaele Groep, vooral actief in Oost- en West-Vlaanderen, beaamt: ‘De rode draad is: mik op de grootste doelgroep van huurders. Met een huurprijs van 600 à 650 euro zit je goed.’
Wie wat meer budget heeft, krijgt unaniem de raad dat niet aan een groter pand te besteden. Niet alleen moet daarop een te hoge huurprijs worden geplakt, een groter budget biedt ook meer mogelijkheden om het risico te gaan spreiden. ‘Koop liever twee appartementen van goed 200.000 euro dan een van 450.000 euro’, zegt Cook.

2/ Start met een huurcontract van 1 jaar
Als uw huurder overlast veroorzaakt of zijn huur niet betaalt, kunt u hem niet zomaar van de ene op de andere dag uit de woning zetten. Wilt u kans maken op een ontbinding van de huurovereenkomst, dan moet u zo veel mogelijk bewijzen zien te verzamelen. Beter is daarom om met een nieuwe huurder niet zomaar een contract voor lange termijn af te sluiten. ‘Daarom raden wij aan altijd te beginnen met een huurcontract van 1 jaar. Zo kunt u bij problemen nog altijd opzeggen tegen het einde van het jaar’, zegt Dominique Pletinckx, juriste bij het Nationaal Eigenaars- en Mede-eigenaarssyndicaat.

3/ Stel altijd een gedetailleerde plaatsbeschrijving op
Als er schade is, moet de verhuurder aantonen dat die door toedoen van de huurder is aangebracht. Dat wordt een moeilijke opdracht als er geen omstandige plaatsbeschrijving is opgemaakt bij het begin van het huurcontract. Want dan wordt verondersteld dat de huurder de woning verlaat zoals hij die heeft gekregen.
Huurder en verhuurder kunnen een plaatsbeschrijving samen opstellen of ze kunnen een deskundige - landmeter-expert, architect… - in de arm nemen. Als ze beslissen een specialist in te schakelen, betalen ze elk de helft van de kosten. Als ze geen afspraken maken, staat het de huurder of verhuurder vrij zelf een deskundige aan te stellen op eigen kosten. De plaatsbeschrijving moet altijd tegensprekelijk worden opgemaakt: zowel de huurder als de verhuurder moet zijn akkoord geven.

4/ Laat niet betijen bij wanbetaling
De financiële situatie van de huurder is er de voorbije jaren niet op verbeterd. Uit het Groot Woononderzoek, een onderzoek bij meer dan tienduizend Vlamingen over hun woonsituatie, blijkt dat bijna de helft van de huurders een te zware woonlast torst. De maandelijkse huur en bijkomende kosten die ze moeten ophoesten ligt hoger dan 40 procent van hun inkomen. Hiermee overschrijdt één huurder op twee ruimschoots de drempel van 30 procent die banken hanteren om aan te geven hoe zwaar een woonlast mag wegen op het maandelijks inkomen. Het risico op wanbetaling is dus groter geworden. Snel ingrijpen is de boodschap.
Loopt uw huurder een tweetal weken achter met de betaling van de huur, neem dan contact met hem op en vraag naar de oorzaak van de achterstand. Als de huurder ondanks uw goede wil de situatie niet rechttrekt en meer dan twee maanden de huur niet betaalt, stuurt u hem per aangetekend schrijven een ingebrekestelling. Daarin bepaalt u een termijn (bijvoorbeeld 10 dagen) waarin hij zijn schuld moet voldoen. Reageert uw huurder niet op de ingebrekestelling, begin dan een bemiddelingsprocedure of zelfs een gerechtelijke procedure. ‘Hebt u te maken met een huurder die te kwader trouw is, dan is een bemiddelingsprocedure meestal tijdverlies. De onbetaalde huur blijft zich dan opstapelen’, waarschuwt Dominique Pletinckx, juriste bij het Nationaal Eigenaars- en Mede-eigenaarssyndicaat (NEMS).
‘U kunt dan beter onmiddellijk naar de vrederechter stappen en vragen om de huurovereenkomst te ontbinden ten laste van de huurder en om zijn uitzetting verzoeken.’ In dat geval wordt de huurder niet alleen veroordeeld tot het betalen van de huurachterstand, maar ook tot een schadevergoeding wegens contractbreuk.

5/ Vergroot uw rendement met fiscaal voordeel
Wie zijn huurrendement wil maximaliseren maakt best ook gebruik van het hefboomeffect van de hypothecaire leningen. Bij een vaste rentevoet van - op dit ogenblik - nauwelijks 2,5 procent gedurende 20 jaar is het potentieel bereik van de investering (op voorwaarde dat aan enkele voorwaarden is voldaan op het vlak van inkomen en eigen inleg) niet alleen veel hoger dan het beschikbare kapitaal, maar krijgt ook het uiteindelijke rendement een aanzienlijke boost. Bovendien biedt de Belgische fiscus, naast de woonbonus voor de eigen woning, de mogelijkheid om intresten van dergelijke lening af te trekken.

Bron: netto.tijd.be
Overzicht